پنج نکته مهم سرمایه گذاری در ملک
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند موفقیت آمیز باشد، اما انجام آن به تنهایی می تواند چالش برانگیز و بسیار پرخطر باشد. سرمایه‌گذاری مشترک، عمده‌فروشی و مدیریت دارایی تنها تعدادی از راه‌هایی هستند که سرمایه‌گذاران می‌توانند از املاک و مستغلات سود ببرند. همچنین برای موفقیت در این عرصه بسیار رقابتی، کمی زرنگی لازم است.
در حالی که برخی از دانشگاه‌ها دوره‌های عمومی و برنامه‌هایی را ارائه می‌کنند که می‌تواند برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات مفید باشد، مدرک لزوماً پیش نیازی برای سودآوری در سرمایه‌گذاری املاک نیست. چه یک سرمایه گذار مدرک داشته باشد یا نه، ویژگی های خاصی وجود دارد که معمولاً سرمایه گذاران برتر املاک و مستغلات از آن برخوردار هستند.
-
چند اصل سرمایه گذاری املاک را بشناسید
سرمایه گذاری املاک به چه معناست؟
سرمایه گذاری ملک طبق تعریف، خرید ملک برای کسب سود است. این سود می تواند از درآمد اجاره، عایدی سرمایه از فروش ملک یا هر دو حاصل شود.
املاک سرمایه گذاری چیست؟
بنابراین ملک سرمایه گذاری دارایی سرمایه گذاری ملکی است که برای ایجاد بازگشت سرمایه خریداری می شود. یک ملک سرمایه گذاری به شکل یک آپارتمان، خانه، دفتر تجاری یا در واقع هر نوع ملکی است که می توان آن را اجاره داد یا برای سود فروخت.
سرمایه گذار ملک کیست؟
سرمایه گذار ملک کسی است که یک یا چند ملک را خریداری می کند تا آنها را اجاره کند یا به قیمت بالاتر بفروشد. یک سرمایه گذار دارایی می تواند یک سرمایه گذار منفرد یا گروهی از سرمایه گذاران باشد که املاک سرمایه گذاری را با هم خریداری می کنند.
چگونه یک ملک برای سرمایه گذاری بخرم؟
اگر می خواهید ملک سرمایه گذاری بخرید، می توانید این کار را به روش های مختلف انجام دهید. شما می توانید با کمک یک شرکت سرمایه گذاری املاک ملکی بخرید یا با خرید ملک در حراجی یا از طریق پورتال املاک و مستغلات سرمایه گذاری خصوصی کنید.
قبل از اینکه نحوه خرید ملک سرمایه گذاری را در نظر بگیرید، باید در مورد همه چیزهایی که با سرمایه گذاری در ملک مرتبط است، از جمله هزینه ها، مسئولیت ها و چگونگی اطمینان از موفقیت سرمایه گذاری خود آشنا شوید. خوشبختانه، اگر به خواندن راهنمای نکات سرمایه گذاری در ملک ما ادامه دهید، در مورد تمام اطلاعات ضروری که باید بدانید، یاد خواهید گرفت.
شرکت سرمایه گذاری املاک چیست؟
یک شرکت سرمایه گذاری دارایی شرکتی است که با توسعه دهندگان املاک کار می کند و سرمایه گذاران را با بهترین فرصت های سرمایه گذاری در ملک مرتبط می کند. اساساً، شرکت‌های سرمایه‌گذاری دارایی آنجا هستند تا به سرمایه‌گذاران املاک کمک کنند تا املاک پرسود و دارای موقعیت مناسبی را که به دنبال آن هستند پیدا کنند. و اغلب، این املاک دارای برچسب قیمتی کمتر از ارزش بازار هستند.
-
مطمئن شوید که آماده و از خطرات آن آگاه هستید
ناگفته نماند که قبل از شروع هر سرمایه گذاری جدید، به خصوص سرمایه گذاری به بزرگی خرید ملک برای سرمایه گذاری، باید دقیقاً بدانید که از نظر ریسک درگیر چه چیزی هستید. خرید ملک مانند هر سرمایه گذاری، با سطحی از ریسک همراه است. اما این بدان معنا نیست که شما باید از سرمایه گذاری در ملک خودداری کنید.
بنابراین اصول و خطرات سرمایه گذاری ملک که باید در مورد آنها بدانید چیست؟
به زبان ساده، ریسک های اصلی سرمایه گذاری در ملک تحت تاثیر خود بازار ملک و مستاجرینی است که در ملک شما زندگی می کنند.
خطرات ناشی از سرمایه گذاری در املاک
نوسانات قیمت ملک
وقتی در ملک سرمایه گذاری می کنید، ملک خود را با قیمت مشخصی خریداری می کنید تا بتوانید آن را به مبلغ بیشتری بفروشید. این به شما امکان می دهد تا بازدهی رشد سرمایه را در سرمایه گذاری خود داشته باشید. اگر قیمت ملک نوسانات منفی داشته باشد و ارزش ملک شما کاهش یابد، ممکن است فروش آن به قیمتی بیشتر از آنچه آن را خریداری کرده اید دشوار باشد.
تغییرات بازار اجاره
در حالی که نوسانات قیمت ملک می تواند بر بازده رشد سرمایه تأثیر بگذارد، تغییرات بازار اجاره می تواند بر بازده اجاره تأثیر بگذارد. همانطور که قیمت ملک می تواند کاهش یابد، متوسط هزینه های اجاره نیز می تواند کاهش یابد اگر منطقه ای به طور ناگهانی مطلوبیت کمتری برای زندگی در آن داشته باشد و در نتیجه شاهد نرخ های پایین تر تقاضا برای اجاره باشیم.
مستاجران غیر قابل اعتماد
یکی از مشکلات سرمایه‌گذاری در ملک، به‌ویژه با سرمایه‌گذاری خرید به اجاره، مستاجرانی است که شما انتخاب می‌کنید ملک خود را به آنها اجاره دهید. اگرچه نادر است، اما همیشه احتمال کمی وجود دارد که با مستاجران غیرقابل اعتمادی روبرو شوید که ممکن است اجاره خود را با تاخیر پرداخت کنند یا مشکلات دیگری برایتان فراهم آورد.
این یکی از ریسک‌هایی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران به آن فکر نمی‌کنند، بنابراین آماده‌سازی برای این یکی از نکات کلیدی سرمایه‌گذاری دارایی است که باید قبل از شروع سرمایه‌گذاری در مورد آن بدانید.
چگونه ریسک را هنگام سرمایه گذاری در املاک به حداقل برسانیم
هنگام خرید ملک سرمایه گذاری می توانید کارهایی برای به حداقل رساندن ریسک انجام دهید. اینها هستند:
- درباره بازار املاک تحقیق کنید
بهترین راه برای به حداقل رساندن ریسک سرمایه گذاری شما که تحت تاثیر نوسانات منفی بازار املاک قرار می گیرد، تحقیق دقیق در بازار است.
به عملکرد گذشته بازار نگاه کنید، به این نکته توجه کنید که آیا این منطقه دارای جمعیت زیادی از متخصصان و دانشجویان جوان است (که بازار اجاره باثباتی را پیشنهاد می کند)، و در مورد پیش بینی های بازار آینده تحقیق کنید.
همچنین باید به این فکر کنید که آیا بازسازی در منطقه اطراف ملک رخ می دهد، زیرا این امر می تواند رشد را بیشتر کند.
- مصاحبه دقیق با مستاجر
با انجام مصاحبه دقیق، چه خودتان این کار را انجام دهید یا از یک شرکت مدیریت املاک اجاره ای استفاده کنید، شانس خود را برای گرفتن مستاجران بد کاهش دهید.
همچنین می توانید بیان کنید که در قرارداد صاحبخانه خود هزینه تأخیر در پرداخت اجاره بها دریافت خواهید کرد و آنها را از تاریخ دقیق سررسید اجاره آگاه می کنید.
-
یک نقشه راه برای سرمایه گذاری داشته باشید
بسیاری از استراتژی های مختلف برای کسانی که مایل به سرمایه گذاری در ملک هستند در دسترس است. اگر در دنیای املاک تازه کار هستید، ممکن است ندانید کدام استراتژی برای شما مناسب است.
برای کمک به ارائه برخی زمینه‌ها، در این بخش از راهنمای خود، برخی از محبوب‌ترین استراتژی‌های سرمایه‌گذاری دارایی را که هر سرمایه‌گذار به زودی باید بداند، ارائه کرده‌ایم.
خرید برای نگه داری یا خرید برای فروش
چگونه این دو استراتژی با هم مقایسه می شوند؟ مزایا و معایب آنها چیست؟ و کدام گزینه برای سرمایه گذاری ملک بهتر است؟
خرید برای نگه داری چیست؟
خرید برای نگه داری زمانی است که یک سرمایه گذار ملکی را برای اجاره به منظور کسب درآمد اجاره می خرد.
مزایای خرید برای نگه داری
- این یک راه عالی برای به دست آوردن مقدار زیادی پول در طول زمان است.
- بازار اجاره در حال رونق است، به این معنی که فرصت‌های سرمایه‌گذاری فوق‌العاده‌ای برای کسانی که به دنبال خرید برای نگه داری هستند وجود دارد.
- شما می توانید دو نوع بازده اجاره را از طریق درآمد اجاره و رشد سرمایه به دست آورید و با خرید یکی از بهترین گزینه های سرمایه گذاری ملک برای سودآوری، خرید کنید.
معایب خرید برای نگه داری
شما برای کسب سود منظم به درآمد اجاره متکی هستید، بنابراین اگر دوره‌های خالی بدون مستاجر را تحمل کنید، پول خود را از دست خواهید داد.
خرید برای فروش چیست؟
خرید برای فروش یک استراتژی سرمایه‌گذاری دارایی است که شامل خرید و فروش ملک برای سود است. اینکار در جهت توسعه ی اموال نیز انجام می شود.
مزایای خرید برای فروش
بازدهی حاصل از استراتژی های خرید به فروش زمانی می تواند قابل توجه باشد که به درستی انجام شود. خرید برای فروش یک استراتژی خوب برای سرمایه گذارانی است که می خواهند کل بازده سرمایه خود را در یک دوره کوتاه مدت ببینند.
معایب خرید برای فروش
سرمایه گذاران املاکی که صرفاً خرید برای فروش را به عنوان استراتژی خود انتخاب می کنند، محدود هستند زیرا علاوه بر رشد سرمایه، از بازده اجاره سود نمی برند. نوع ملکی که خریداری می کنید و منطقه خاص می تواند بر موفقیت یک سرمایه گذاری خرید به فروش تأثیر بگذارد. اگر ضعیف و بدون تحقیق انجام شود، بازده می تواند حداقل باشد. استراتژی های خرید به فروش بسیار وقت گیرتر از سرمایه گذاری خرید برای نگه داری است.
املاک مسکونی یا تجاری
بسیاری از سرمایه گذاران ملک به طور خودکار سرمایه گذاری ملک مسکونی را به عنوان استراتژی انتخابی خود در نظر می گیرند. با این حال، برخی از سرمایه گذاران تصمیم به سرمایه گذاری در ملک تجاری برای خرید آپارتمان های مسکونی یا خانه می کنند. بیایید این دو گزینه را از نظر جوانب مثبت و منفی با هم مقایسه کنیم.
ملک مسکونی چیست؟
سرمایه گذاری در ملک مسکونی زمانی است که یک سرمایه گذار ملکی را خریداری می کند که به عنوان خانه شخصی عمل می کند.
مزایای املاک مسکونی
سرمایه گذارانی که خرید ملک مسکونی را انتخاب می کنند، بینش بیشتری از ملک برای سرمایه گذاری دارند. چراکه دریافت وام مسکن برای املاک مسکونی آسان تر است. وقتی نوبت به خروج از سرمایه گذاری ملک شما می رسد، فروش املاک مسکونی به دلیل تقاضای بازار آسان تر است.
معایب املاک مسکونی
نرخ گردش مالی مستاجر با ملک مسکونی می تواند بالاتر باشد. مستاجران غیرقابل اعتماد و مخل در املاک مسکونی می توانند منجر به دوره های باطل بدون درآمد شوند.
املاک تجاری چیست؟
سرمایه گذاری در املاک تجاری شامل خرید ملک اجاره ای است که برای مقاصد تجاری در نظر گرفته شده است. املاک تجاری را به عنوان فضای خرده فروشی، فضای اداری و فضای صنعتی طبقه بندی می کند.
مزایای املاک تجاری
هزینه های مالیات بر زمین برای سرمایه گذاری در املاک تجاری کمتر است. در مورد املاک اجاره ای تجاری، اجاره اغلب تا سه ماه قبل پرداخت می شود، در حالی که در اجاره مسکونی تنها باعث ایجاد درآمد از اجاره هر ماه می شود.
هنگام ایمن سازی مستاجر در یک ملک تجاری، دقت لازم اغلب می تواند دقیق تر باشد، که به برخی سرمایه گذاران آرامش بهتری می دهد.
معایب املاک تجاری
زمانی که یک ملک تجاری خالی می شود، پیدا کردن مستاجر جدید مناسب اغلب زمان زیادی می برد. وام مسکن اغلب گرانتر از املاک مسکونی است. همچنین تعداد محدودی از وام دهندگان وام مسکن وجود دارند که با خریداران تجاری معامله خواهند کرد. تعیین ارزش ملک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی می تواند چالش برانگیزتر باشد.
-
انواع مختلف املاک را کاوش کنید
در کنار تفکر در مورد نوع استراتژی سرمایه گذاری ملکی که علاقه مند به دنبال کردن آن هستید، باید در مورد نوع ملکی که می خواهید در آن سرمایه گذاری کنید نیز تصمیم بگیرید. منظور ما از “نوع دارایی” فقط این نیست که آیا شما باید در یک خانه در مقابل یک آپارتمان سرمایه گذاری کنید. شما باید به این فکر کنید که آیا یک ملک کلنگی، نوساخت یا بازسازی شده برای شما مناسب است یا خیر.
املاک کلنگی
ممکن است با اصطلاح املاک کلنگی آشنا باشید. اگر نه، وقت آن است که خودتان را بشناسید. املاک کلنگی هنوز ساخته نشده اند اما برای خرید در دسترس هستند. این بدان معناست که ممکن است هنوز در مراحل برنامه ریزی یا ساخت و ساز باشند.
فواید:
از آنجایی که توسعه دهندگان اغلب دارایی های کلنگی را با نرخ های کمتر از ارزش بازار فهرست می کنند، می توانید در پول خود صرفه جویی کنید. شما مستاجران را جذب خواهید کرد زیرا مردم بیشتر به سمت املاک جدید جذب می شوند.
شما می توانید بازده رشد سرمایه را به حداکثر برسانید. این به این دلیل است که زمانی که ملک شما کامل می شود، احتمالاً ارزش آن بیشتر از قیمتی است که در ابتدا پرداخت کرده اید.
معایب:
یکی از چیزهایی که برخی از افراد در مورد سرمایه گذاری املاک کلنگی دوست ندارند، این واقعیت است که شما نمی توانید ملک را قبل از خرید آن مشاهده کنید.
این امر بسیاری از افراد را از خرید املاک کلنگی منصرف می کند، اما مهم است که بدانید بسیاری از املاک کلنگی برای مشاهده از طریق یک تور واقعیت مجازی در دسترس هستند.
با تورهای واقعیت مجازی، می‌توانید ببینید که انتظار می‌رود یک ملک کلنگی پس از تکمیل چگونه به نظر برسد و حتی می‌توانید از آسایش خانه خود به گشت و گذار در منطقه اطراف بپردازید.
ملک نوساز
ویژگی های املاک نوساز بسیار شبیه به ویژگی های املاک کلنگی هستند، تفاوت اصلی این است که آنها قبلاً ساخته و تکمیل شده اند. به طور کلی، یک خانه نوساز ملکی است که در چند سال اخیر تکمیل شده است. برخلاف املاک کلنگی، ساختمان‌های جدید احتمالاً توسط مستاجرین در آن زندگی می‌کنند. خریداران بالقوه نیز می توانند آنها را مشاهده کنند زیرا در زمان خرید آماده و تکمیل شده اند.
مزایا:
- املاک نوساز به احتمال زیاد بارها اجاره نشده اند. این برای مستاجرینی که می خواهند احساس کنند یکی از اولین افرادی هستند که در یک ملک زندگی می کنند جذاب است.
- ساختمان‌های جدید نسبت به املاک قدیمی‌تر سازگار با محیط‌زیست هستند و تقاضای مستاجر بیشتری را به ویژه از سوی گروه‌های حرفه‌ای جوان جذب می‌کنند.
- تنها نقطه ضعف واقعی برای خرید یک ملک جدید این است که برخی از مستاجران ممکن است سبک ملکی کلاسیک تری مانند خانه قدیمی را ترجیح دهند.
ملک بازسازی شده
ملک بازسازی شده ملکی است که خریداری و بازسازی شده است تا مدرن تر به نظر برسد. سرمایه گذارانی که بیشتر به سمت نوسازی سرمایه گذاری ملک کشیده می شوند، از این نوع ملک حمایت می کنند و مزایایی دارد:
برخی از گروه‌های مستأجر ترجیح می‌دهند که دارایی‌ها دارای «شخصیت» باشند، و بازسازی یک ملک قدیمی یک راه عالی برای تبدیل آن به خانه اجاره‌ای است. اگر ملکی نیاز به کار زیاد داشته باشد، اغلب خرید آن ارزانتر خواهد بود.
با این حال، سرمایه‌گذارانی که آمادگی صرف زمان و هزینه برای بازسازی یک ملک را ندارند، باید برای سرمایه‌گذاری خود یک ملک جدید یا خارج از طرح را انتخاب کنند.
-
مکان ملک کلیدی است
هنگام سرمایه گذاری در ملک، مکان اهمیت زیادی دارد. اما چرا؟
در ایران، بازار ملک می تواند شهر به شهر متفاوت باشد. به عنوان مثال، قیمت املاک در تبریز مانند تهران نخواهد بود، و در برخی مناطق، کیفیت هایی مانند بازده اجاره بالا و رشد سرمایه قوی بیشتر رایج است. به همین دلیل است که یکی از توصیه های شماره یک سرمایه گذاری ملکی که بارها و بارها با آن مواجه خواهید شد، تحقیق در زمینه های مختلف است.
در اینجا برخی از موارد کلیدی است که باید هنگام تحقیق در مکان‌های مختلف برای سرمایه‌گذاری بر روی آنها تمرکز کنید.
به دنبال اجاره بالا باشید
اگر می‌خواهید بهترین سرمایه‌گذاری ممکن در ملک را تضمین کنید، بازده اجاره بسیار مهم است، و منطقه‌ای که برای سرمایه‌گذاری در آن انتخاب می‌کنید نقش مهمی در نوع بازده اجاره ای دارد که می‌توانید انتظار داشته باشید پیدا کنید.
این به این دلیل است که مناطقی با ترکیبی از قیمت‌های متوسط پایین ملک و متوسط هزینه‌های اجاره بالا معمولاً منجر به بازدهی قوی می‌شوند. اگر با کمک یک شرکت سرمایه گذاری ملکی را خریداری می کنید، از قبل بازده اجاره پیش بینی شده یا تضمین شده که با هر فرصتی به دست می آید را می دانید.
با این حال، اگر به صورت خصوصی بیشتر سرمایه گذاری می کنید، بدون استفاده از یک شرکت سرمایه گذاری، می توانید بازدهی بالقوه اجاره برای یک منطقه را با یافتن میانگین قیمت ملک و متوسط هزینه اجاره آن بدست آورید.
نتیجه
درگیر شدن در سرمایه گذاری املاک و مستغلات می تواند در ابتدا دلهره آور و طاقت فرسا باشد. در کنار نکاتی که بیان کردیم، مهمترین عامل برای موفقیت در این بازار این است که مطمئن شوید به خودتان ایمان دارید و به توانایی های خود ایمان دارید. اگر این کار را نکنید، دستیابی به موفقیت بسیار سخت تر می شود. استفاده از کارشناسان و تاکید زیادی بر یادگیری و تحقیق در مراحل اولیه، می تواند به شما اعتماد به نفس دیوانه کننده ای بدهد تا در سفر به شما کمک کند. به یاد داشته باشید، این زندگی شماست و ریسک و تصمیم سخت برای شماست.
