سرمایه گذاری در املاک یا سهام؟ کدام بهتر است؟

آیا به دنبال این هستید که سبد سرمایه گذاری خود را افزایش دهید یا متنوع کنید؟ آیا شما یک سرمایه گذار جدید هستید، اما نمی دانید از کجا شروع کنید؟ یا شما یک با تجربه هستید که به دنبال استراتژی های سرمایه گذاری قابل اعتمادتری هستید؟

اگر چنین است، ممکن است از خود بپرسید: سرمایه گذاری در املاک یا سهام ، کدام بهتر است؟ حقیقت این است که بسیاری از افراد کشورمان در حال حاضر در هر دو کار می‌کنند.

هر زمان که یک کارمند در سهام سرمایه گذاری می کند، همچنین به دنبال این است که در املاک و مستغلات نیز سرمایه گذاری کند. دلیل اینکه بیشتر سبدهای سرمایه گذاری مدیریت شده شامل املاک و سهام می شود ساده است: سرمایه گذاران باهوش می دانند که هم املاک و هم سهام نقاط قوت و ضعف خود را دارند و نباید به عنوان جایگزین در نظر گرفته شوند. در واقع، آنها نقاط قوت یکدیگر را تکمیل می کنند و به رفع نقاط ضعف همدیگر کمک می کنند.

با این حال، اگر به دنبال تمرکز بیشتر روی یکی از دو مورد سرمایه گذاری هستید، یا نمی دانید ابتدا روی کدام سرمایه گذاری تمرکز کنید، ایده خوبی است که بدانید هر یک از این دو نوع سرمایه گذاری چگونه هستند. همچنین مهم است که بدانیم دقیقاً چه مزایا و معایبی دارند، هزینه‌هایی که باید خرج شوند، و همچنین مکانیسم‌هایی که باعث می‌شوند ارزش واقعی آن‌ها پی برده شوند.

با انجام این کار، برای تصمیم گیری عاقلانه تر، رشد ثروت و اجتناب از دام های رایج آماده خواهید شد.

سرمایه گذاری در املاک یا سهام، کدام انتخاب شماست؟

سهام و املاک و مستغلات دو دارایی بسیار متفاوت با برخی تفاوت های آشکار هستند. سهام نامشهود و تا حدودی انتزاعی هستند. املاک و مستغلات ملموس است و به راحتی قابل درک است که چرا در طول زمان رشد ارزش دارد.

سهام دارای موانع بسیار کمتری برای شرکت کردن هستند، اما در کوتاه مدت در معرض نوسانات زیادی هستند. با این حال، آنها را می توان به راحتی و بلافاصله حذف کرد. و برخلاف سرمایه گذاری سنتی املاک و مستغلات، سهام به زمان و توجه زیادی نیاز ندارد.

املاک و مستغلات نسبت به سهام دارای موانع بسیار بیشتری برای ورود هستند، اما ثبات بسیار بیشتری را در کوتاه مدت و بلند مدت ارائه می دهند. در حالی که نیاز به ورودی مستقیم بیشتری از جانب شما برای مدیریت و نگهداری دارد، همچنین به شما امکان می دهد تا به طور فعال در افزایش ارزش آینده آن مشارکت کنید.

در این مقاله، نگاهی خواهیم داشت به برخی از مزایا و معایب سهام و املاک و همچنین تعدادی از دلایلی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آنقدرها هم که در ابتدا به نظر می رسد دشوار نیست. به خصوص زمانی که با یک شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات مورد اعتماد کار می کنید.

اهداف سرمایه گذاری شما چیست؟

شما چه نوع سرمایه گذاری هستید؟ آیا شما یک استراتژی سرمایه گذاری بلندمدت را ترجیح می دهید؟ آیا در اوایل زندگی کاری خود هستید؟ چقدر ریسک را مدیریت می کنید؟ آیا شما فردی ریسک پذیر هستید؟

قبل از شروع صحبت در مورد جزئیات دقیق، ضروری است که شما یک ایده روشن از نوع سرمایه گذاری خود، اهداف سرمایه گذاری بلندمدت خود و نوع تجربه سرمایه گذاری خود داشته باشید. چرا که آنچه اکنون برای شما بهتر است، می تواند بسیار متفاوت تر از آن چیزی باشد که یک دهه پیش برای شما بهتر بود.

استفاده از قدرت آینده نگری ما آسان است و در مورد سناریوهایی که برای املاک و مستغلات و بازار سهام وجود دارد فکر کنیم. به عنوان مثال، اگر در سال ۱۳۷۵ در املاک و مستغلات مرکز شهر تهران سرمایه گذاری کرده بودید، و در سال ۱۳۸۵ آن را نقد کرده بودید، تقریباً از هر سهام و صندوق شاخصی که وجود داشت، عملکرد بهتری داشتید.

و یا اگر فقط در پنج مورد سرمایه گذاری کرده بودید: دیجی کالا، اسنپ، سایپا، تپسی و ایرانخودرو از هر نوع سرمایه گذاری، نه تنها در مقایسه با املاک و مستغلات بلکه به طور کلی عملکرد بهتری داشتید.

همچنین، موفقیت شما در هر دو زمینه سهام و املاک بستگی زیادی به زمان ورود شما به بازار و زمانی که تصمیم به انحلال دارید دارد. در حالی که بسیار خوب است که بدانیم کانون‌های مستغلات بعدی کجا هستند و کدام شرکت‌ها دیجی کالا و اسنپ بعدی خواهند بود، متأسفانه نمی‌توان به طور قطعی دانست.

با این حال، تجزیه و تحلیل روندهای تاریخی هر دو سهام و املاک و مستغلات برای آموختن، درک نقاط قوت و ضعف هر دو نوع سرمایه گذاری و استفاده از این درس ها برای هدایت اقدامات خود در واقع چندان دشوار نیست.

سرمایه گذاری در سهام

در بحث سرمایه گذاری در املاک یا سهام بیایید با سهام شروع کنیم. وقتی در یک شرکت با خرید سهام در یک پیشنهاد اولیه سهام سرمایه گذاری می کنید، معمولاً به رشد و گسترش آن شرکت کمک می کنید. و هنگامی که سهامی را که در حال حاضر در بازار سهام خریداری می کنید، در شرکتی سرمایه گذاری می کنید که معتقدید به رشد خود ادامه می دهد، ارزش واقعی (یا ارزش درک شده) را افزایش می دهد و تبدیل به آن می شود.

سهام همچنین ارزشمند هست زیرا هر سال در فواصل زمانی منظم سود سهام تولید می کنند. از اینها می توان برای به دست آوردن سهام بیشتر در همان شرکت، که سود سهام بیشتری تولید می کند یا در سایر سرمایه گذاری ها استفاده کرد.

مزایا

نقدینگی بالا: خرید و فروش سهام بسیار آسان است. تنها چیزی که لازم است چند کلیک برای خرید یا فروش سهام در ساعات عادی بازار سهام است. فرآیند خرید و فروش آنقدر آسان است که می توان آن را تا حد زیادی خودکار کرد. اگر زمانی نیاز به بودجه اضطراری پیدا کردید، می توانید به سرعت بخشی از سبد سهام خود را نقد کنید.
ورود به آن آسان است: امروزه گزینه های بیشتری برای شروع سرمایه گذاری در سهام وجود دارد. از تماس تلفنی سنتی با کارگزار شما گرفته تا برنامه‌های تلفن هوشمند که خرید و فروش سهام را به آسانی کلیک کردن روی چند دکمه آسان می‌کنند. و برای شروع، فقط باید چندین هزار تومان سرمایه گذاری کنید تا شروع به سرمایه گذاری در سهام کنید.
تنوع آسان تر: به دلیل نقدشوندگی بالای سهام، خرید سهام متنوع در بورس ها و صنایع مختلف بسیار آسان است. و اگر تصمیم دارید در یک صندوق سرمایه گذاری مشترک یا صندوق شاخص سرمایه گذاری کنید، گزینه های متنوع زیادی را دارید.
کارمزد تراکنش کمتر: در حالی که برای باز کردن یک حساب کارگزاری برای شروع خرید و فروش سهام نیاز به پرداخت کارمزد دارید، این به طور بالقوه تنها کارمزدی است که لازم است شما پرداخت کنید. به دلیل رقابت شدید میان کارگزاران سهام، کارمزدهای معاملات سهام به میزان قابل توجهی کاهش یافته است.
افزایش درآمد شما آسان است: تکنیک‌های ساده‌ای مانند سرمایه‌گذاری مجدد سود سهام، و همچنین ابزارهای پیچیده‌ترمی‌تواند به ترکیب سود حاصل از سرمایه‌گذاری شما کمک کند.
محدود کردن ضرر: یک دستور توقف ضرر می تواند برای محدود کردن خودکار قرار گرفتن شما در بازار سهام استفاده شود. به عنوان مثال، اگر شما یک سرمایه گذاری ۵۰۰ میلیون تومانی دارید و یک دستور توقف ضرر برای فروش فوری سهام خود در صورت کاهش ۱۰ درصدی ارزش دارید، که می توان ریسک را کاهش داد.

معایب

سهام اغلب در کوتاه مدت بی ثبات هستند: اگر به بازار سهام توجه کرده باشید، می توانید ببینید که قیمت سهام چقدر در نوسان است. برای یک سرمایه گذار بی تجربه (و حتی سرمایه گذاران حرفه ای، همانطور که در بحران های مالی دیدیم)، این می تواند اعصاب خردکن باشد. از آنجایی که خرید و فروش سهام بسیار آسان است، سرمایه گذاران عصبی می توانند تصمیمات هیجانی خرید و فروش بگیرند و به طور بالقوه به پای خود شلیک کنند. برای حفظ سهام از طریق فراز و نشیب های بازار، تا زمانی که فراز و نشیب ها متعادل شوند، به ذهنیت منظم و اعصاب فولادی نیاز است.
خطر رکود شرکت: سرمایه گذاری در شرکت های “تست زمان” که در حال حاضر بالغ شده اند و فضای زیادی برای رشد یا نوآوری ندارند، می تواند بسیار آسان باشد. این می تواند باعث شود که سهام آنها حتی در دوره های زمانی طولانی راکد بماند.
مالیات بر سود سهام: ممکن است بتوانید از کارمزد معاملات و مدیریت اجتناب کنید، اما ممکن است هنگام فروش سهام مجبور به پرداخت مالیات بر سود سرمایه باشید. علاوه بر این، سود سهام معمولاً مشمول مالیات نیز می‌شود و سود شما را بیشتر از بین می‌برد.
سهام در معرض چرخه‌های سیاسی و اقتصادی خارج از کنترل شما هستند: همانطور که چرخه‌های انتخابات امسال، بحران کووید-۱۹ و مسائل ناآرامی اجتماعی به ما نشان داده است، حتی شرکت‌هایی که به خوبی اداره می‌شوند نیز در معرض عوامل خارجی هستند. تغییرات در سیاست های پولی، تجدید نظر مالیاتی، تغییر در نرخ های اولیه می تواند شرکت ها و قیمت سهام آنها را تحت تاثیر قرار دهد. البته، همه انواع سرمایه گذاری تحت تأثیر عواملی هستند که خارج از کنترل شما هستند. اما آنچه ممکن است بر سهام تأثیر بگذارد ممکن است بر املاک و مستغلات تأثیر نداشته باشد و بالعکس.
عدم کنترل آینده سهام خود: در حالی که شما می توانید انتخاب کنید کدام سهام را بخرید و کدام یک را بفروشید و می توانید به هیئت مدیره شرکت رای بدهید، هیچ کنترلی روی روز به روز آن ندارید. تصمیمات عملیاتی این می‌تواند به این معنی باشد که شرکت‌هایی که در حال حاضر بیش از حد اهرم دارند، با حاشیه‌های نازک کار می‌کنند و با اختلال مواجه می‌شوند و می‌توانند شاهد از بین رفتن ناگهانی بیش از حد سهام خود باشند.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

در ادامه ی بحث سرمایه گذاری در املاک یا سهام وقتی در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنید، زمین و سازه های فیزیکی و ملموس را خریداری می کنید. مسکن نیز یک ضرورت است. مهم نیست که اقتصاد چقدر خوب یا بد باشد، مردم هنوز به مکانی برای زندگی نیاز دارند. در شرایط اقتصادی خوب، خریداران و فروشندگان خانه بیشتر هستند. در رکود اقتصادی، بازار ممکن است کند شود، اما فرصت‌های سرمایه‌گذاری ممکن است سودآورتر باشد.

سرمایه گذاری های ملکی را می توان به دو دسته عمده مسکونی و تجاری تقسیم کرد.

سرمایه‌گذاری‌های املاک مسکونی شامل خرید و نگهداری خانه‌های تک خانواده، اجاره واحدهای چندخانواری، یا فروش املاک است. سرمایه گذاری در املاک تجاری ممکن است شامل اجاره مجتمع های آپارتمانی، ساختمان های اداری، مراکز خرید، پمپ بنزین ها، اجاره زمین های خالی و غیره باشد.

اجاره تعیین شده توسط سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند برای پرداخت هزینه های تعمیر و نگهداری، وام مسکن و برای به دست آوردن سرمایه گذاری های اضافی استفاده شود.

مزایا

درک املاک و مستغلات برای افراد عادی آسان است، برخلاف سهام، همه می دانند که چرا خانه ها اینقدر ارزشمند هستند. درک اینکه چرا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ایده خوبی است برای یک فرد عادی بسیار آسان است. در واقع، می‌توان فرض کرد که در مقطعی از زندگی، والدین یا پدربزرگ‌ها و مادربزرگ‌های ما به ما یاد داده‌اند که داشتن خانه بهتر از اجاره کردن خانه است.

قابلیت اهرم: وام مسکن به شما این امکان را می دهد که از قدرت اهرم استفاده کنید و به شما این امکان را می دهد که با استقراض، سرمایه گذاری بیشتری در برابر سهام ایجاد شده در سایر املاک انجام دهید. این به شما امکان می دهد سرمایه گذاری شما بسیار سریعتر رشد کند و همچنین به شما امکان می دهد اگر فقط از سرمایه خود استفاده کنید دارایی های بیشتری را بدست آورید.
املاک و مستغلات به طور سنتی ایمن تر از سایر سرمایه گذاری ها هستند: مسکن یک نیاز اساسی و بنابراین یک کالای غیر کشش است، به این معنی که عرضه و تقاضا کمتر تحت تأثیر چرخه های اقتصاد قرار می گیرد. علاوه بر این، زمین یک منبع محدود است و اگر در املاک و مستغلات کمیاب و مطلوب سرمایه گذاری کنید، مانند املاک و مستغلات ساحلی یا تاریخی، احتمالاً ارزش خود را حتی در زمان رکود اقتصادی حفظ می کند.
اگر به درستی تنظیم شود می تواند درآمد ایجاد کند: املاک اجاره ای هر ماه درآمد ایجاد می کنند. و اگر یک شرکت مدیریت استخدام کنید، دیگر لازم نیست نگران برخورد با مستاجران، تعمیر و نگهداری و دیگر دردسرهای صاحبخانه باشید. در حالی که این روند را پیش می برید، زمان اضافی شما می تواند برای پیگیری سایر فعالیت های درآمدزا یا مدیریت سایر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات استفاده شود.
بازرسی آسان تر: بازرسی یک ملک نسبتاً آسان است، مطمئن شوید که ساختار محکم است، ارزش واقعی بازار فعلی آن را تعیین کنید، و بررسی کنید که آیا آن ملک دارای هرگونه محدودیت یا مشکلات احتمالی است یا خیر. از سوی دیگر، تعیین اینکه آیا سهام یک شرکت دقیقاً ارزش واقعی بازار آن را نشان می‌دهد، یا صرفاً بیش از حد ارزش‌گذاری شده یا به طور مصنوعی متورم شده است، می‌تواند بسیار دشوارتر باشد.

معایب

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مستلزم مشارکت عملی زیادی است: اکثر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات به مشارکت بسیار بیشتری از جانب شما نیاز دارد. در صورت تازه کار بودن در این سرمایه گذاری ممکن است تمام وقت شما گرفته شود و برای شما شغل اصلی محسوب گردد. اگر خودتان یک ملک اجاره‌ای را مدیریت می‌کنید، باید با مستأجران سر و کار داشته باشید، ملک را حفظ کنید، آن را تبلیغ کنید، و دردسرهای دیگر. مطمئناً، این امکان وجود دارد که یک شرکت مدیریت استخدام کنید و بیشتر مسئولیت‌های صاحبخانه خود را محول کنید. اما این باعث کاهش سود شما می شود و شما هرگز کاملاً از مسئولیت های صاحبخانه خود رها نمی شوید.

گران قیمت: سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار گران تر از سهام است. در حالی که می توانید از وام مسکن و در برخی موارد حتی از وام پیش پرداخت ۰ درصدی برای خرید ملک استفاده کنید، باید با پرداخت ماهانه وام مسکن، مالیات بر دارایی، هزینه های نگهداری و آب و برق سر و کار داشته باشید.
بسیار غیر نقدینگی: فروش خانه با بهترین قیمت ممکن است ماه ها طول بکشد. مطمئناً، این می تواند چیز خوبی باشد، زیرا از تصمیم گیری عاطفی عجولانه جلوگیری می کند. اما اگر در شرایط اضطراری قرار گرفتید، نمی توانید به راحتی از ارزش اکتسابی خانه خود استفاده کنید.
هزینه های مستمر: حتی پس از پرداخت کامل وام مسکن خود، همچنان باید با مالیات بر دارایی و هزینه های نگهداری دست و پنجه نرم کنید.
هزینه های بالای تراکنش: خرید یا فروش خانه مستلزم هزینه های بسته شدن، هزینه های بازاریابی، هزینه های نمایندگی و موارد دیگر است.

پس کجا باید پول، سهام یا املاکم را سرمایه گذاری کنم؟

با در نظر گرفتن مباحث گفته شده در سرمایه گذاری در املاک یا سهام متغیرهای زیادی برای بررسی سهام و املاک وجود دارد (که هر کدام نه فقط چند مقاله بیشتر، بلکه حداقل دو کتاب جداگانه را دارند). نه تنها این، بلکه در نیازها و شرایط هر سرمایه گذار تفاوت هایی وجود دارد. بنابراین به این سوال که “پولم را کجا سرمایه گذاری کنم؟” یک غول “بستگی دارد” در مسیر است. سوال بهتر این است که کدام مدل سرمایه گذاری برای شرایط من مناسب تر است؟

اگر سبد سرمایه گذاری شما عمدتاً از سهام و اوراق قرضه تشکیل شده است و به دنبال تنوع بخشیدن به آن هستید، ایده خوبی است که به املاک و مستغلات، به ویژه املاک درآمدزا نگاه کنید.

شما در اینجا انتخاب های زیادی دارید. اما اگر فقط می خواهید وارد بازار بشوید، ممکن است ایده خوبی باشد که به آپارتمان های مناسب برای خانواده نگاه کنید. این واحدها در اکثر مناطق کشور املاک مسکونی محسوب می شوند و شرایط را برای وام مسکن آسان تر می کنند. از آنجایی که با چندین واحد سر و کار دارید، حتی اگر ضریب اشغال شما ۱۰۰ درصد نباشد، به دریافت اجاره ادامه خواهید داد. این در مورد یک خانواده واحد صدق نمی کند.

از سوی دیگر، اگر از قبل صاحب خانه و یا سرمایه‌گذار املاک و مستغلات هستید و می‌خواهید فراتر از دارایی های خود وارد سرمایه‌گذاری در بازار سهام شوید، گزینه‌های زیادی نیز دارید.

اگر ریسک گریز هستید و نمی‌خواهید با نوسانات روزانه قیمت سهام مقابله کنید، می‌توانید به صندوق‌های شاخص با مدیریت منفعلانه یا صندوق‌های قابل معامله در بورس نگاه کنید.

از آنجایی که این ابزارهای سرمایه گذاری در یک شاخص معیار اساسی سرمایه گذاری می کنند، در حال حاضر بسیار متنوع هستند. و بر خلاف صندوق‌هایی که به طور فعال مدیریت می‌شوند، که سعی می‌کنند عملکرد بهتری از بازار داشته باشند، صندوق‌های شاخص به افزایش بلندمدت متکی هستند. مطمئناً، چنین استراتژی‌های کم‌ ریسکی در کوتاه‌ مدت سود کمی دارند. اما برای یک سرمایه گذار ریسک گریز، ممکن است این همان چیزی باشد که آنها نیاز دارند.

شما می توانید با حداقل ۵۰۰ میلیون تومان در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید.

املاک و مستغلات و سهام هر دو خطر و پاداش دارند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک وسیله سرمایه گذاری اثبات شده است که به راحتی قابل درک است و نسبتاً ایمن و پایدار است. ما قبلاً توضیح دادیم که چرا سرمایه‌گذاری در بازار سهام برای اکثر سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت جذاب‌تر است، اما بدیهی است که املاک و مستغلات یک کانال ارزشمند برای سرمایه‌گذاری بلندمدت قابل اعتماد است.

برای اکثر سرمایه گذاران، ایده سرمایه گذاری در املاک دور از دسترس به نظر می رسد، بنابراین حتی با وجود پتانسیل سودهای بزرگ، ثبات نسبی، و لذت مطلق از دیدن چیزی که در آن توسعه یافته اید، اکثر مردم به آن توجه نمی کنند.

همانطور که در مقاله ی انواع سرمایه گذاری در ملک اشاره کردیم شما با کمترین میزان بودجه می توانید وارد سرمایه گذاری در املاک بشوید که بستگی به شرایط و شخصیت شما دارد که آیا قادر به سرمایه گذاری مشارکتی، سرمایه گذاری با وام مسکن یا حتی سرمایه گذاری در خانه های کوچک هستید یا خیر.

جمع بندی

با در نظر گرفتن سرمایه گذاری در املاک یا سهام باید دید که سرمایه گذاران باتجربه سرمایه گذاری در سهام را در مقابل سرمایه گذاری در املاک نمی بینند، بلکه مکمل یکدیگر هستند. و هنگامی که با یک شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات با تجربه و آگاه کار می کنید، می توانید با اطمینان در املاک سرمایه گذاری کنید.

چه بخواهید خانه‌های خود را اجاره دهید، در مجتمع‌های چند خانواده سرمایه‌گذاری کنید یا وارد املاک و مستغلات لوکس شوید، با مدیریت درست همچنان به سود عمده برای خود خواهید رسید. برای این عملکرد باید چند فاکتور را در نظر بگیرید این موارد شامل: تحقیقات بازار و مکان یابی، خرید و فروش ملک شما، طراحی داخلی و معماری، خرید مصالح و مدیریت تیم ساخت و ساز است ولی تنها محدود به این موارد نیست.