آموزش سرمایه گذاری ملک

مقدمه بر آموزش سرمایه گذاری ملک

اگر می خواهید سرمایه گذار موفقی باشید یا سرمایه گذاری موفقی داشته باشید، باید از بازاری که قصد سرمایه گذاری در آن را دارید و بازارهای مربوطه اطلاعات لازم و کافی را داشته باشید، آن ها را بررسی کنید و سپس تصمیم بگیرید که آیا در آنها سرمایه گذاری کنید یا خیر. آموزش سرمایه گذاری با مطالعه این مقاله به شما کمک می کند تا با چالش ها و نحوه سرمایه گذاری در ملک آشنا شوید. دانش کافی از بازار املاک شامل نکات کوچک و آموزشی بسیاری است و مطالب آموزشی سرمایه گذاری املاک ما به افرادی که می خواهند در این بازار سرمایه گذاری زیادی داشته باشند کمک می کند بنابراین تا پایان این مقاله از نکسا با ما همراه باشید.

ویژگی های بازار مسکن

از جمله بازارهای ملک و حوزه های سرمایه گذاری که بیشترین گردش سرمایه در آن صورت می گیرد، می توان به بازار مسکن اشاره کرد. یکی از دلایل اصلی که روش های سرمایه گذاری در املاک و مسکن بسیار متنوع است، محبوبیت آن است. این بدان معناست که هر چه تقاضا برای سرمایه گذاری در یک زمینه بیشتر باشد، روش های سرمایه گذاری بیشتر خواهد بود.

یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌هایی که باعث افزایش تنوع سرمایه‌گذاران در آن می‌شود این است که معمولاً در یک بازه زمانی به خوبی رشد می‌کند و با این کار ارزش پول ما نیز حفظ می‌شود. از سوی دیگر این ویژگی نیز وجود دارد که خرید و فروش در این بازار دارایی با روش‌های سرمایه‌گذاری در ملک و مسکن که بسیار متنوع هستند، به معامله‌گران حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای امکان سرمایه‌گذاری آسان را می‌دهد. باید گفت بازار مسکن به ویژه پس از جنگ تحمیلی به مکانی امن و سودآور برای سرمایه گذاری تبدیل شده است. وجود احساس امنیت چه از نظر مصرف و چه از نظر مسیر سرمایه گذاری در مسکن باعث استقبال بیشتر از این رشته نسبت به سایر رشته ها می شود. البته در این بازار مزایا و معایبی وجود دارد.

چگونه وارد بازار ملک شویم؟

• هدف سرمایه گذاری خود را مشخص کنید

اگر سرمایه گذاری به درستی انجام شود، سرمایه گذاری با نرخ های مشخصی به رشد خود ادامه خواهد داد. در اصل، سرمایه‌گذاری هدف‌محور مبتنی بر روند حرکت از یک هدف مالی به یک هدف سرمایه‌گذاری است. با سرمایه گذاری های هدفمند، پول را می توان به طور جداگانه به استراتژی های سرمایه گذاری مختلف اختصاص داد که هر کدام هدف متفاوتی در زندگی دارند. بررسی و مدیریت این موارد الزامی است. هدف سرمایه گذاری با محاسبه وضعیت دوره جاری که نیازمند ابزارهای مالی برای هدف مورد نیاز است، شناسایی ریسک ها و مدیریت ریسک، نقشه های پشتیبان در مسیر رسیدن به هدف و برنامه های اقدام منطقی قابل دستیابی است.

این عوامل تعیین کننده اهداف سرمایه گذاری هستند. سرمایه گذاری هایی که برای یک هدف مالی خاص استفاده می شوند به نرخ بازدهی بستگی دارد که باید از جایی که اکنون هستید تا جایی که می خواهید در آینده باشید تعیین شود. هدف سرمایه گذاری را می توان انتخاب ترکیبی از ریسک و بازده در نظر گرفت.

به عبارت دیگر، سرمایه گذار باید در مورد میزان ریسکی که می خواهد بپذیرد تصمیم بگیرد تا سود سرمایه گذاری مشخصی داشته باشد. این روش نیز نوعی استراتژی سرمایه گذاری است. در این استراتژی، شرایط، میزان تلاشی که باید برای آن انجام شود، نظم و انضباط، ثبات و همچنین برنامه ریزی تعریف شده، تعیین هدف سرمایه گذاری و مسیر رسیدن به این هدف تضمین می کند که مسیر رسیدن به این هدف هموار است.

• در مورد بازار املاک تحقیق کنید

تحقیق در مورد بازار املاک و مستغلات یکی از راه های اصلی کسب دانش و اطلاعات است. اول از همه، مانند هر شغلی، تحقیق پایه و روش تحقیق جامع بسیار مهم است. رسیدن به هدف هم در شناسایی اهداف و هم در تعیین راه و روش حائز اهمیت است و همچنین تضمین می کند که خطراتی که در این مسیر با آن مواجه خواهید شد از قبل شناخته شده باشند. این روش امکان کاهش ریسک و مدیریت ریسک های موجود را به ارمغان می آورد.

• وضعیت مالی خود را بررسی کنید

کنترل مالی یک عامل تعیین کننده است. ابزارهای تامین مالی در حین و پس از سرمایه گذاری مورد نیاز خواهد بود. لازم است پس از تعیین اینکه چه ابزارهایی در چه مرحله ای و چگونه مورد نیاز است، توان مالی فعلی مورد بررسی قرار گیرد. انجام یک تحلیل موقعیتی و برنامه ریزی از ابتدا برای داشتن تامین مالی کافی در فاز اولیه و مرحله اقدام بسیار مهم است.

• روی یک حسابدار سرمایه گذاری کنید

البته کار با متخصصانی که در برخی مسائل تخصص دارند، پس از تسلط بر هدف سرمایه گذاری و به طور کلی پیشرفت در سرمایه گذاری، حرکت بسیار هوشمندانه ای خواهد بود. این امر از اتلاف وقت جلوگیری می کند و سرمایه گذار را از اشتباهات ساده محافظت می کند. به شما امکان می دهد در بسیاری از موضوعات روی کار اصلی تمرکز کنید. در این مرحله سپردن مدیریت حسابداری به یک فرد حرفه ای در راستای استراتژی کلی سرمایه گذاری و استفاده از آن در سرمایه گذاری، کارایی بالایی را به همراه خواهد داشت.

• اموال را ارزیابی کنید

در بازار، مهم است که بدانیم ارزش ملک در مورد یک خانه جدید چگونه برآورد می شود. چندین روش مختلف برای ارزش گذاری یک ملک وجود دارد. قیمت بازار آخرین قیمتی است که خریدار با پرداخت آن به فروشنده موافقت می کند. این صحیح ترین راه برای انجام ارزش گذاری بر اساس قیمت بازار خواهد بود. از آنجایی که بازار بر اساس تحلیل رقابتی است، ممکن است با قیمت پیشنهادی متفاوت باشد. ارزشیابی بدون توجه به ارزش است. هنگام تخمین و پیش بینی ارزش املاک و مستغلات ملاحظاتی وجود دارد. مقایسه ملک مورد بررسی با املاک مشابه اولویت اول است. یکی از موثرترین راه ها این است که به فروش اخیر ملک مورد نظر خود نگاه کنید و آن را با املاک مشابهی که قصد خرید آن را دارید مقایسه کنید. در حین انجام این کار، مقایسه مساحت، فضای داخلی، موقعیت مکانی، بیرونی، وضعیت و ویژگی ها الزامی است.

• مشاوره بگیرید

دریافت خدمات مشاوره حرفه ای املاک به شما این امکان را می دهد که در زمان خرید ملک در هزینه و زمان خود صرفه جویی کنید. شما می توانید بهترین اطلاعات را در مورد بازار املاک و مستغلات از مشاور املاکی که در آن زمینه تخصص دارد، دریافت کنید. مشاور املاک و مستغلات مزایای زیادی را هم در زمینه های تجاری و هم در زمینه های اجتماعی به شما ارائه می دهد. مشاوره در مورد املاک را می توان از بنگاه های املاکی که دارای مجوزهای معتبر در بازار املاک هستند، دریافت کرد. مزایای مشاوره املاک در زیر ذکر شده است.

• مشاور املاک کسی است که تمام مراحل را از ابتدا تا انتها طی می کند.
• با ارائه گزارش های بازار به شما کمک می کند تا در جریان نرخ بازار باشید.
• مشاور املاک شما را از انجام مناسب ترین سرمایه گذاری مطلع می کند.
• گزینه های مختلفی را ارائه می دهد و به شما این فرصت را می دهد که یکی از آنها را انتخاب کنید.
• از آنجایی که مشاوران املاک بر بازار املاک تسلط دارند، قیمت مناسب را بررسی می کنند.
• هدف یک مشاور املاک خرید است نه فروش.
• در وقت شما صرفه جویی می کند.
• از آنجایی که آنها در همکاری مستمر با بانک ها هستند، در گرفتن وام به شما کمک می کنند.
• آنها به شما در روند ثبت زمین کمک می کنند.
• آنها تمام مناطق مشکل دار ملک را بررسی می کنند و اقدامات لازم را در برابر مشکلات آینده انجام می دهند.

 

مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن ایران

یکی از بازارهایی که تمایل زیادی برای سرمایه گذاری در ایران وجود دارد، املاک است. همه ما می دانیم که املاک و مستغلات با ارزش افزوده ای که در طول زمان پیدا می کنید، کم ضررترین بازار و شاید بی ضررترین بازار است. متأسفانه تورم در کشور ما آنقدر بر کالاهای مصرفی حاکم شده است که کمتر کسی به فکر سرمایه گذاری در این کالاها است. از طرفی بازارهای دیگر مانند بورس آنطور که مردم انتظار داشتند پیشرفت نکرده است. اگرچه تقویت بورس و ورود سرمایه های اندک به آن می تواند تولید یک کشور را تقویت کند، اما هرگز نمی توان از مردم انتظار داشت در جایی سرمایه گذاری کنند که از آینده آن مطمئن نیستند.

ورود به بورس در صورتی که همراه با دانش و آموزش نباشد قطعا منجر به شکست خواهد شد و در صورت تمایل بهتر است از کارگزاران بورس کمک بگیرید. در مورد سایر بازارها مانند بیمه، طلا و ارز می توان گفت که هر یک از این سرمایه گذاری ها مختص گروهی از افراد و در شرایط خاص است. در بازار مسکن، یکی از مزیت های بزرگی که می توانید از آن خوشحال باشید، خطر کم سرقت است. در ارزهای کوچک و طلا ریسک بسیار بالایی وجود دارد.

 

برای بررسی موقعیت ملک به موارد زیر توجه کنید:

• قبل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، مزایای هر محله را در نظر بگیرید.
• مناطقی که جرم و جنایت در آنها زیاد است، مناطق مناسبی برای سرمایه گذاری نیستند.
• مناطقی که مستعد تغییرات اجتماعی و بهبود محیط شهری هستند گزینه های مناسبی هستند.
• شناخت خیابان ها و محله های منطقه می تواند به سرمایه گذاری ملک شما کمک کند.
• قیمت روز ساخت و ساز در مناطق مختلف را در نظر بگیرید.
• نرخ اجاره بها را در هر منطقه بسنجید و بر اساس آن عمل کنید.
• قرار گرفتن ملک در مناطق دانشگاهی این امکان را به شما می دهد که پس از سرمایه گذاری ملک خود را به دانشجویان اجاره دهید.

 

ریسک های سرمایه گذاری بازار ملک

ریسک های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به چند دسته تقسیم می شوند که کاربران باید با هر یک از این ریسک ها آشنا باشند و نسبت به رفع آن ها به موقع اقدام کنند. دانستن ماهیت این ریسک ها می تواند بیشترین بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را برای شما به ارمغان بیاورد. عوامل اصلی ریسک در بازار مسکن عبارتند از:

• خطرات قراردادی خرید خانه

این بخش از ریسک مربوط به قراردادهای معاملات املاک و مستغلات و خطرات کلاهبرداری های مرتبط است. با توجه به حقوقی بودن این قراردادها، خطر مواجه شدن کاربران با دام برخی سودجویان وجود دارد. به عنوان مثال خرید و فروش ملک با سند روت شده یکی از ریسک هایی است که ممکن است با ناآگاهی کاربر قابل توجیه باشد.

• نداشتن اطلاعات کافی

سرمایه گذاری در مسکن بر خلاف سایر بازارها نیازمند تحقیقات گسترده و جامع در مورد موقعیت و قیمت منطقه است. اگر اطلاعات کافی در این مورد ندارید، ممکن است چندین برابر قیمت ملک بپردازید یا نقاط ضعف شهر را برای این سرمایه گذاری انتخاب کرده باشید.

• ریسک های غیر سیستماتیک

همچنین ریسک های غیرسیستماتیکی وجود دارد که می تواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد و بازار مسکن را با اختلال و در نتیجه رکود مواجه کند. مواردی مانند زلزله، رانش زمین در یک منطقه و بیماری های همه گیر مانند کرونا می تواند چنین خطراتی را برای این بازار ایجاد کند.

• رکود بازار

حرکت قیمت مسکن در ایران تحت تاثیر عوامل مختلف در بازه های زمانی مشخص ۴ ساله در نوسان است. یافتن زمان مناسب و دقیق برای خرید در این دوره می تواند بسیار مهم باشد. خرید در ابتدای این دوره ۴ ساله می تواند منجر به سرمایه گذاری بلند مدت برای کاربران شود.

• سیاست های دولت

یکی دیگر از عوامل موثر در نوسانات قیمت مسکن، سیاست های دولت است. پروژه هایی مانند مسکن مهر، ارائه وام های بازپرداخت بلندمدت به خریداران، اخذ مالیات برای خانه های خالی و سیاست هایی از این دست می تواند باعث رونق یا رکود قیمت مسکن در یک منطقه شود.

 

تقسیم بندی تقاضا در بازار ملک

در یک تقسیم بندی کلی، تقاضای مسکن را می توان به سه بخش تقسیم کرد: تقاضای مصرفی (خانواده هایی که قصد دارند خانه دار شوند)، تقاضای سرمایه و تقاضای سفته بازی. مصرف کنندگان از نظر میزان سرمایه به سه دسته تقسیم می شوند: ۱- مصرف کننده مرفه (افرادی که زیاد به قیمت و زمان ورود به بازار اهمیت نمی دهند. بلکه بیشتر به منطقه، موقعیت کیفیت و شرایط ملک توجه میکنند.) ۲- مصرف کننده متوسط ​​(افرادی که در دوران رکود بیشتر وارد بازار می شوند و می خواهند با کمک وام و فروش بخشی از دارایی خود ملک بخرند) ۳- مصرف کننده اقتصادی (افرادی که پول ندارند و برای خرید خانه به دنبال راه حل های تامین مالی برای خرید در سال آینده هستند.)

 

کجا سرمایه گذاری کنم؟

• سرمایه گذار خرد

یکی از ویژگی های سرمایه گذاران خرد این است که در ابتدا صاحب خانه یا ملک هستند و قصد دارند به مرور زمان دارایی خود را افزایش دهند. این افراد پس از خرید ملک، پس از دریافت رهن یا اجاره، با سرمایه به دست آمده قصد خرید ملک های بعدی را دارند. رابرت کیوساکی، یکی از بزرگ‌ترین افراد در زمینه سرمایه‌گذاری، توصیه می‌کند: وقتی خانه‌ای را خریدید، آن را اجاره کنید و وام مالکیت بگیرید و وام را از خانه اجاره‌ای پرداخت کنید و به فکر خرید خانه جدید باشید.

• سرمایه گذار بزرگ

درصد زیادی از این دسته را افراد ثروتمند یا شرکت های بزرگ تشکیل می دهند. هدف این گروه کسب سود از افزایش قیمت مسکن است. به عبارت دیگر افزایش تورم در جامعه یا انتظارات تورمی قابل توجه و غیرعادی بالا در آینده نزدیک این گروه را به سرمایه گذاری در بازار ترغیب می کند.

 

انواع ملک برای سرمایه گذاری در بازار املاک:

سرمایه گذاری در املاک مسکونی: با سرمایه گذاری در خرید انواع ملک مسکونی و رهن و اجاره آن، این توانایی را خواهید داشت که برای خود درآمد پایدار و غیرفعال ایجاد کنید.

سرمایه گذاری زمین و باغ: با توجه به تمایل روزافزون شهرنشینان به داشتن باغ و ویلا در خارج از شهر، سرمایه گذاری در زمین و باغ یکی از سرمایه گذاری های مطمئن در بازار املاک محسوب می شود که می توانید با توجه به بودجه خود اقدام به سرمایه گذاری کنید.

سرمایه گذاری در املاک تجاری: خرید و فروش دفاتر و املاک تجاری مشتریان خاص خود را دارد. اگر شناسایی منطقه به درستی در دستور کار قرار گیرد، سود خوبی برای شما به همراه خواهد داشت.

کاربری مختلط: زمانی است که یک ملک دو نوع ملک را با هم ترکیب کند. به عنوان مثال، یک انبار فروشگاهی ترکیبی از تجاری و صنعتی است.

 

تحلیل حوزه های مختلف سرمایه گذاری در بازار مسکن

بسته به دیدگاه افراد نسبت به سرمایه گذاری و تصمیم آنها برای خرید ملک یا ساخت و ساز در مناطق مختلف، شرایط متفاوتی می تواند وجود داشته باشد، به این معنی که اگر قصد خرید مسکن را دارید، باید مناطق خاصی را با شرایط مناسب انتخاب کنید. و اما اگر تصمیم به ساخت و ساز دارید، باید در مناطقی خرید کنید که توسعه کامل را تجربه نکرده اند و قابلیت رشد در آینده را دارند. به عنوان مثال برای خرید خانه می توان پس از بررسی معیارها و اولویت های فردی و خانوادگی، مناطق ۴، ۵، ۷ و ۸ پایتخت را برای خرید خانه و سرمایه گذاری مناسب دانست.

این مناطق به خصوص مناطق ۴ و ۵ به دلیل وجود آپارتمان های نوساز و قیمت مناسب شرایط خوبی برای خرید مسکن دارند که در صورت امکان توسط شما عزیزان قابل بررسی است. منطقه ۴ که در شرق تهران قرار دارد از نظر فرهنگی و قیمت ملک شرایط بسیار خوبی دارد و در صورت کمبود بودجه بهترین گزینه برای سرمایه گذاری در املاک تهران محسوب می شود.

این منطقه نسبت به منطقه ۵ قیمت های بهتری دارد و در صورت تایید سایر شرایط می تواند گزینه مناسبی برای خرید و سرمایه گذاری باشد. منطقه ۵ پایتخت به دلیل شرایط آب و هوایی، قدمت ساختمان ها و نوساز بودن، برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی، دور بودن از مناطق شلوغ و اداری و به عنوان پرفروش ترین منطقه، شرایط مناسبی برای خرید و سرمایه گذاری دارد و مورد استقبال بسیاری از خریداران و سرمایه گذاران قرار گرفته است.

اگر مناطق مختلف شهر تهران را با هدف ساخت و ساز بررسی کنیم، می توان بافت های فرسوده را برای ساخت و ساز مناسب دانست و با این نیت می توان خرید و سرمایه گذاری کرد و همچنین غرب تهران و منطقه ۲۲ را به عنوان یک منطقه وسیع و در حال رشد ساخت و سازهای زیادی را به خود دیده و توجه سرمایه گذاران بسیاری را به خود جلب کرده است که می تواند سرمایه گذاری مناسبی محسوب شود.

 

جمع بندی

اگر می خواهید سرمایه گذار موفقی باشید، باید از کاری که انجام می دهید کاملا آگاه باشید. و اگر چندین سال را در یک منطقه خاص گذرانده اید، بدانید که دانستن اطلاعات املاک و آپارتمان های محلی شما را بیش از آنچه فکر می کنید از جمعیت متمایز می کند. اقامت در منطقه به شما این فرصت را می دهد که بازار املاک را به خوبی بشناسید و این مهم ترین عامل برای کاهش ریسک و افزایش شانس کسب سود است.شما با انواع دسته های تقاضای مسکن آشنا شدید و دسته بندی خود را شناسایی کردید و متوجه شدید که چگونه باید وارد بازار ملک شوید، چه مدت ملک را نگه دارید و چه زمانی از بازار مسکن خارج شوید. قبل از هر چیز باید دسته بندی مورد نظر برای شما مشخص باشد تا بتوانید تحلیل درستی از وضعیت بازار مسکن داشته باشید تا بهترین نتیجه را بگیرید.