۸ عامل موثر بر بازار املاک و مستغلات
مطمئناً در رابطه با رشد سریع بازار املاک و مستغلات در ایران اطلاع دارید. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یکی از سودآورترین و پرسودترین فرصت های سرمایه گذاری در ایران است. با توجه به ماهیت منحصر به فرد مزایایی که ارائه می دهد، مردم در پروژه های املاک سرمایه گذاری می کنند و پول خود را برای طولانی مدت تضمین می کنند. بسیاری از شرکت های ساختمان سازی در حال توسعه پروژه های املاک و مستغلات هستند که می توانید در آنها سرمایه گذاری کنید و به رشد سرمایه در مدت زمان کوتاه یا بلند بسته به شرایط برسید.
از طریق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، شما نه تنها بازده و سود خوبی به دست می آورید، بلکه دارایی ملموس خود را نیز به شیوه ای امن، مطمئن و بدون ریسک به دست می آورید.
در این مقاله ۸ عامل موثر بر بازار املاک و مستغلات آورده شده که به بررسی هرکدام خواهیم پرداخت.
با این وجود، یک نکته مهم که باید قبل از سرمایه گذاری در املاک در نظر داشت این است که این پروسه یک چیز تصادفی نیست و در واقع یک علم است. عوامل خاصی وجود دارد که بر بازار املاک تأثیر می گذارد و این عوامل یا باعث ایجاد یا شکست بازار املاک می شود.
عوامل موثر بر بازار املاک و مستغلات
در اینجا فهرستی وجود دارد از عواملی که صنعت املاک و مستغلات را شکل داده و توسعه می دهد. امیدواریم مطالعه ی این مقاله برای شما مفید واقع گردد.
- جمعیت شناسی کشور
- نرخ بهره وام و املاک
- اقتصاد
- سیاست های دولت مهم است
- فرصت های شغلی
- اعتماد به بازار
- سرمایه گذاران خارجی
- بودجه کشور
۱-جمعیت شناسی کشور
بر اساس فرهنگ لغت، جمعیت شناسی عبارتند از:
” تعداد و ویژگی‌های افرادی که در یک منطقه خاص زندگی می‌کنند یا گروه خاصی را تشکیل می‌دهند، به‌ویژه در رابطه با سن، میزان پولی که دارند و برای چه چیزی خرج می‌کنند.”
دسته بندی های خاصی در داده های جمعیتی وجود دارد که ممکن است تأثیر مستقیمی بر بازار املاک و مستغلات داشته باشد. به عنوان مثال، گروه سنی و وضعیت اجتماعی-اقتصادی جمعیت عمومی.
اگر مردم درآمد خوبی داشته باشند و از طبقه متوسط، متوسط رو به بالا و یا حتی طبقه بالا باشند، تاثیر مثبتی بر بازار املاک کشور خواهند داشت. دلیل این روند مثبت این است که این طبقات اجتماعی-اقتصادی قدرت خرید بالایی دارند که به معنای فروش بالا برای بازار املاک و مستغلات است.
وقتی صحبت از املاک و مستغلات می شود، جمعیت شناسی اهمیت زیادی دارد، زیرا در نهایت املاک توسط مردم ساخته می شود و مردم در این بازار نقش اصلی را بازی می کنند. جمعیت شناسی اساساً آماری در مورد جمعیت در یک بازار خاص املاک و مستغلات به همراه زیر گروه های آن است. عوامل جمعیت شناختی شامل جنبه هایی مانند:
- سن
- سطح درآمد
- وضعیت تأهل
- اشتغال
- تعداد افراد خانواده
اگر شما یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید نه تنها باید توجه ویژه ای به ۸ عامل موثر بر بازار املاک و مستغلات داشته باشید بلکه باید مانند سایر سرمایه گذاران باتجربه املاک و مستغلات، از داده های جمعیت شناختی برای تصمیم گیری های مهم در مورد عواملی مانند نوع ملکی که باید بخرید، بر روی کدام مناطق جغرافیایی خاص تمرکز کنید، و نحوه اتخاذ تصمیمات سرمایه گذاری محتاطانه رفتار کنید. در مورد روند جمعیت فعلی و آینده وقتی صحبت از املاک مسکونی می شود، تغییرات بزرگ در جمعیت شناسی می تواند برای مدت طولانی بر نرخ ملک تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، با حرکت جمعیت فعلی به سمت بازنشستگی، ممکن است تغییرات عظیمی در بازار املاک و مستغلات کشورمان رخ دهد، زیرا به نظر نمی‌رسد نسل جوان امروزی در ایران مانند نسل‌های قبلی قصد خرید ملک و قبول تعهدات وام مسکن بزرگ را داشته باشد. این می تواند ده تا پانزده سال بعد بر بازار املاک و مستغلات تأثیر منفی بگذارد. با کوچک شدن خانواده‌ها و افزایش تعداد مردان و زنان مجرد، خانواده‌هایی که امروزه صاحب خانه‌های خانوادگی بزرگ هستند، نیازهای ملکی خود را کاهش می‌دهند، زیرا خانواده‌هایشان در طول سال‌ها کاهش می‌یابد و تعداد خانه‌های تک‌خانواره‌ای موجود برای فروش ده تا بیست سال بعد افزایش می‌یابد. فروش مجدد خانه‌های بیشتر در بازار می‌تواند به نوبه خود باعث کاهش شدید قیمت‌های فروش خانه شود که برای صاحبان خانه بد است اما برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات که می‌خواهند ملکی را برای پس انداز بخرند، سودمند است.
۲-نرخ بهره وام و املاک
نرخ بهره بر سایر اشکال سرمایه گذاری در املاک نیز تأثیر می گذارد. نرخ بهره سرمایه گذاری املاک که نرخ بهره وام و املاک نیز نامیده می شوند، بازدهی ثابتی را ارائه می دهند. هنگامی که نرخ بهره کاهش می یابد، بازده بهتر به نظر می رسد و متوالی تقاضا برای نرخ بهره وام و املاک افزایش می یابد و متعاقباً قیمت آنها نیز افزایش می یابد. از جنبه نزولی، زمانی که نرخ بهره افزایش می‌یابد، می‌تواند از بازده پیشی بگیرد، بنابراین نرخ بهره وام و املاک کمتر چشمگیر به نظر می‌رسند و به نوبه خود قیمت بازار آنها را کاهش می‌دهند. باز هم، این نوسانات قیمت فقط در صورتی مهم است که در حال خرید یا فروش ملک هستید و نه اگر فقط بنشینید و درآمد حاصل از سرمایه گذاری های بهره وام و املاک خود را جمع آوری کنید.
مردم از مالیات ها و نرخ های بهره بالای دارایی و به دلایل معتبر بیزار هستند. برای آنها هزینه ای است که می خواهند آن را به حداقل برسانند.
نرخ بهره نقش مهمی در توسعه و رشد بازار املاک و مستغلات دارد. اگر دولت مالیات بر دارایی بالایی دریافت کند، مردم هنگام سرمایه گذاری بی میل خواهند شد. آنها به دلیل مالیات های بالا املاک و مستغلات نمی خرند، بلکه به سایر ایده های تجارت کوچک در کشور می پردازند. آنها حتی ممکن است روش های غیرقانونی را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در نظر بگیرند، فقط برای فرار از مالیات. با این حال، اگر دولت برای دارندگان دارایی اعتبار مالیاتی ارائه کند، فروش ملک در نهایت افزایش خواهد یافت.
به همین ترتیب، اگر بانک های کشور وام با شرایط و ضوابط آسان بدهند، مردم وام می گیرند و در املاک سرمایه گذاری می کنند. خوشبختانه ایران یکی از کشورهایی است که فهرست عظیمی از بانک‌های ارائه دهنده وام مسکن را دارد، اما تا کنون نرخ‌های بهره بالا شرایط را برای یک فرد حقوق بگیر به دنبال وام مسکن بسیار چالش برانگیز کرده است.
۳-اقتصاد
چگونه اقتصاد کند بر سرمایه گذاری در املاک تأثیر می گذارد؟
در دنیای سرمایه گذاری املاک و مستغلات بخش های مختلفی وجود دارد که هر یک از این بخش ها به طرق مختلف تحت تاثیر تغییرات در اقتصاد قرار می گیرند. برخی از انواع سرمایه‌گذاری‌ها در طول رکود شدیدتر تحت تأثیر قرار می‌گیرند، مانند صندوق‌های بازرگانی و صندوق‌های متخصص در املاک و مستغلات و این صندوق‌ها ممکن است شاهد افت قیمت بزرگ باشند. از سوی دیگر، در طول یک رکود اقتصادی مانند آنچه در حال حاضر شاهد آن هستیم، که اقتصاد جهانی توسط ویروس کووید-۱۹ آسیب دیده و ویران می‌شود، وجوه به خوبی مدیریت شده و سرمایه‌گذاران با جیب‌های عمیق می‌توانند بخش‌های تجاری و مسکونی مضطرب را تصاحب کنند. اجازه دهید به انواع خاصی از املاک و مستغلات که در یک اقتصاد کند تمایل به کمانش دارند نگاه کنیم. اینها دقیقاً بخش هایی هستند که در حال حاضر در طول همه گیری ویروس کرونا تحت تأثیر قرار گرفته اند.
- هتل ها
- دفاتر تجاری
- ساخت خانه جدید
- مراکز خرید
- مؤسسات آموزشی
به وام گیرندگان ملک و سرمایه گذاران املاک و مستغلات توصیه می شود که به تخفیف هایی که توسط فروشندگان صاحب این املاک ارائه می شود نگاه کنند و اگر قیمت مناسب به نظر می رسد آنها را خریداری کنند. اگر بخش‌های خاصی در یک اقتصاد تیره و تار سقوط کنند، بخش‌های خاصی وجود دارند که رشد می‌کنند. فروشگاه‌های تخفیف‌دار، خواربارفروشی‌ها و فروشگاه‌های رفاه و برندها در یک اقتصاد ضعیف رشد می‌کنند، همانطور که اخیراً دیده‌ایم زیرا مردم برای خرید لوازم ضروری و انبارها و احتکار اقلام روزانه هجوم می‌آورند چون در انتظار شرایط بدتری در آینده هستند. همین مسئله در مورد ملک صدق می کند، به این شکل که انواع املاک مقاوم در برابر رکود شامل امکانات ذخیره سازی خود و مسکن ارزان قیمت به خصوص در حومه شهر است. در تهران شاهد بودیم که بخش‌های زیادی از کارمندان شرکت‌های سطح متوسط و ارشد و افراد تجاری به‌طور دائم از مراکز شهر به مکان‌های خنک‌تر، سرسبزتر و آرام‌تر مانند کرج، دماوند و غیره نقل مکان کردند، جایی که نه تنها می‌توانند هزینه‌های زندگی خود را کاهش دهند. بلکه تا زمانی که اتصالات اینترنتی مناسبی داشته باشند، بدون مانع کار خود را انجام دهند و در صورت نیاز به تهران بیایند.
وضعیت اقتصادی کشور از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر اقتصاد ثبات داشته باشد، سرمایه گذاران را جذب می کند. در نتیجه، بازار املاک و مستغلات با جهش و مرز شکوفا خواهد شد. اگر کشور تولید ناخالص داخلی، امنیت شغلی، ثبات مالی و قدرت خرید بالایی داشته باشد، مردم آن می توانند در بازار املاک سرمایه گذاری کنند و این یک واقعیت است.
مهم نیست که چقدر پروژه های املاک خود را بازاریابی می کنید، مردم نمی خواهند پول خود را در اقتصادهای در حال سقوط بگذارند. به طور خلاصه، یک اقتصاد سالم و باثبات پایه و اساس رشد بازار املاک و مستغلات است.
۴-سیاست های دولت مهم است
سیاست های دولت دوستانه با مردم نقش بزرگی در رشد و توسعه بخش املاک و مستغلات ایفا می کند. دولت ممکن است با ارائه اعتبارات مالیاتی، شرکت های تابعه و کسر به سرمایه گذاران و توسعه دهندگان کمک کند. این گام‌ها نه تنها به توسعه زیرساخت‌های بهتر کشور کمک می‌کند، بلکه به کشور در جذب سرمایه‌گذاران خارجی برای سرمایه‌گذاری تجاری یا مسکونی کمک می‌کند.
اگر قوانین و مقررات یک کشور سفت و سخت باشد، سرمایه گذاران و بازرگانان کسب و کار خود را به سمت کشورهایی سوق می دهند که برایشان مقرون به صرفه باشد.
۵-فرصت های شغلی
نسبت اشتغال نقش محوری و حیاتی در املاک و مستغلات نیز دارد. آیا می دانستید که «نسبت اشتغال به جمعیت» نسبت جمعیتی است که یک کشور شاغل است؟
اگر نسبت اشتغال بالا باشد به این معناست که افراد از نظر مالی مستقل هستند و قدرت خرید بالایی دارند. به طور خلاصه، آنها می توانند مسکن خوبی بخرند. با توجه به این روند، با افزایش تدریجی تقاضا برای خانه ها و سایر ساختمان ها، بازار املاک و مستغلات شکوفا خواهد شد. آپارتمان در مقایسه با خانه را بشناسید که کدام گزینه بهتر است.
۶-اعتماد به بازار
کسب کردن اعتماد کار ساده ای نیست و مدتها طول می کشد بدست آید، همچنین به راحتی و در چند ثانیه شکسته می شود و بدست آوردن دوباره ی آن ساده نیست و زمانبر تر از اول آن است.
این نقل قول برای بازار املاک نیز صادق است. تصویر کشور بیشترین اهمیت را در بازار جهانی دارد. اگر سازندگان و توسعه دهندگان نسبت به کار خود صادق باشند و شفافیت و اعتماد را تضمین کنند، مردم به طور خودکار در تجارت سرمایه گذاری خواهند کرد.
پس انداز در مقابل سرمایه گذاری پول همیشه در ذهن مردم است. اگر مواردی از کلاهبرداری املاک، پروژه های بی کیفیت، خدمات بد به مشتریان وجود داشته باشد، مردم قطعا از سرمایه گذاری در بازار املاک ایران خودداری می کنند، مردم به دنبال گزینه های پس انداز یا شاید سرمایه گذاری در سهام و غیره خواهند بود. بنابراین، افراد املاک و مستغلات باید تصویر برتری از برند خود را در چشم مشتریان حفظ کنند.
۷-سرمایه گذاران خارجی
نسبت سرمایه گذاران خارجی مطمئناً به صنعت املاک و مستغلات جهت می دهد. اگر کشور سرمایه‌گذار باشد و از سرمایه‌گذاران خارجی استقبال کند، صنعت املاک و مستغلات شکوفا می‌شود.
اما رابطه بین سرمایه گذاران و صنعت املاک و مستغلات چگونه کار می کند؟
پاسخ ساده است. وقتی مردم در کشور شما سرمایه گذاری می کنند، منابع خود از جمله پول نقد، سرمایه انسانی، ماشین آلات، فناوری و سایر تجهیزات را وارد می کنند. اکنون، برای مدیریت موثر و کارآمد همه این موارد، به فضا نیاز خواهند داشت. این زمانی است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وارد عمل می شود.
۸-بودجه کشور
اخرین مورد از ۸ عامل موثر بر بازار املاک و مستغلات بودجه ی کشور است. بودجه ساختارهای هزینه املاک را تعریف می کند. اگر دولت تصمیم بگیرد که قیمت آجر، سیمان، وسایل و غیره را افزایش دهد، در نهایت هزینه کل خانه بالا می رود. اما اگر کشور بودجه بیشتری را به بخش توسعه اختصاص دهد و زیرمجموعه ها و مواد اولیه ارزان قیمت را در اختیار آنها قرار دهد، هزینه خانه کاهش می یابد.
همچنین، اگر هزینه ساخت و ساز در ایران کم باشد، سرمایه گذاران پول خود را در این کشور وارد می کنند زیرا هزینه انجام تجارت کم می شود. در نتیجه نه تنها صنعت تجارت شکوفا می شود بلکه مردم نیز به دلیل فرصت های شغلی بیشتر از زندگی خوبی برخوردار خواهند شد.
بنابراین، اگر شما فردی هستید که در آستانه ورود به تجارت املاک و مستغلات هستید، باید به بازار املاک و مستغلات نگاه کنید. وبلاگ های املاک و مستغلات، پادکست های املاک و مستغلات را دنبال کنید، کتاب های مرتبط با املاک و مستغلات را بخوانید، و کانال های برتر املاک و مستغلات را در یوتیوب تماشا کنید.
بنابراین، اینها برخی از آخرین روندها و عوامل بازاریابی املاک و مستغلات بودند که باید در سال ۲۰۲۰ دنبال کنید. به شاخص های اقتصادی املاک و مستغلات توجه داشته باشید و پولی را که به سختی به دست آورده اید عاقلانه سرمایه گذاری کنید.
جمع بندی
این مقاله ۸ عامل موثر بر بازار املاک و مستغلات و برخی از عوامل سطح بالاتری را که نقش مهمی در حرکت بازار املاک و مستغلات ایفا می‌کنند، معرفی می‌کند، اما بخش‌های پیچیده‌تر و سخت تری نیز وجود دارد که نقش اساسی در این بازار بازی می کند. هرچند عوامل گفته شده نقش اساسی را در ارتباط با بازار املاک و عامل بازی می کند ولی در عمل نتیجه می تواند بسیار فرق داشته باشد. در نتیجه درک کامل تمام فاکتورهایی که در بازار املاک و مستغلات موثر هستند و تایین کننده می باشند برای ارزیابی این بازار بسیار ضروری می باشد.
