پیش بینی بازار ملک

  مقدمه ای بر پیش بینی بازار ملک

پیش‌بینی بازار مسکن به ویژه در سال ۱۴۰۲موضوعی است که در بین کارشناسان بسیار مورد بحث قرار گرفته است. بدیهی است که بازار ملک نسبت به قبل به میزان قابل توجهی کاهش یافته  و در رکود به سر می برد. علیرغم نگرانی های اولیه در مورد سقوط بازار مسکن که با رکود بزرگ مواجه شده است به دلیل همه گیری و طرفداران بسیار این بازار ثابت مانده است. با این حال، عوامل کلیدی مانند افزایش قیمت مسکن و کاهش احتمالی فروش خانه به دلیل عدم تعادل عرضه و تقاضا وجود دارد که باید در نظر گرفته شود.

با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن به طور تصاعدی افزایش می یابد. همچنین قیمت مسکن از تقاضای سرمایه تبعیت می کند و به صورت خودکارافزایش می یابد. با کنترل تقاضای مسکن می توان نوسانات تقاضای مسکن را کاهش داد که باعث کاهش قیمت مسکن می شود. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر و پیش بینی بازار ملک تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

پیش بینی بازار ملک

بازار مسکن تهران در روزهای اخیر با معضلی مواجه شده است. از یک سو، با توجه به انتظارات نزولی حاکم، خریداران انتظار کاهش بیشتر نرخ های پیشنهادی را دارند. از سوی دیگر، فروشندگانی که انتظارات خود را با پیک قیمتی فروردین و اردیبهشت برابر کرده اند، حاضر نیستند از نرخ های اعلامی کوتاه بیایند. قیمت مسکن اعلام شده در برخی پرونده های بی کیفیت اگرچه ۲۵ درصد کاهش داشته است، اما به گفته بنگاه های معاملات ملکی، افت قیمت در آپارتمان های نوساز و کمتر از پنج سال عمر چندان محسوسی ندارد. کاهش قیمت در این نوع واحدها زمان بر است. از جمله عواملی که می تواند باعث کاهش قیمت واحدهای نوساز شود، می توان به ثبات اقتصاد کلان، طولانی شدن رکود معاملات و ثبات نرخ ارز اشاره کرد.

گروهی از خریداران مصرفی که در روزهای اخیر قصد خرید و فروش املاک و مستغلات را عمدتاً برای سکونت در پایتخت دارند، می گویند پرونده های فروش در مرحله احتیاط است. به این ترتیب فروشندگان آپارتمان های مجهز، فروش را متوقف کرده اند. خریداران نیز منتظر کاهش بیشتر قیمت هستند. بررسی واحدهای عرضه شده به بازار نیز نشان می دهد که در فاز اول آن دسته از آپارتمان های نوساز متراژ بزرگ و همچنین واحدهای بزرگ و کوچک قدیمی که دارای نقص هستند با تخفیف عرضه می شوند. به نظر می رسد یک سری عوامل باعث افت بازار مسکن شده است. از جمله این دلایل می توان به افت قیمت ارز، طلا و خودرو اشاره کرد. همچنین دولت و مجلس طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را در دستور کار قرار داده اند.

مقایسه افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن

قیمت دلار در ابتدای سال ۱۴۰۱ حدود ۳۰ هزار تومان بود و در پایان سال تقریباً به ۵۰ هزار تومان رسید و در مقطعی سقف قیمتی ۶۰ هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریباً رشد ۱۰۰ درصدی دارد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن هم اکنون به ۵۵ میلیون تومان رسیده است در حالی که این نرخ در ابتدای سال حدود ۳۴ میلیون تومان بود که رشد حدود ۶۰ درصدی را نشان می دهد. گزارش روز حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در دی ماه نسبت به آذرماه ۱۴۰۱ تقریباً ۱۰ درصد افزایش داشته است، در حالی که تورم عمومی کشور در آن ماه ۴.۱ درصد بوده است. این بدان معناست که مسکن تنها در ماه بهمن ۱۰ درصد افزایش یافته است.

همچنین بر اساس آمار، شاخص نقطه به نقطه قیمت اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۱ حدود ۴۱.۶ درصد بوده که در ماه قبل این شاخص ۳۹.۴ درصد بوده است. یعنی تورم اجاره مسکن در بهمن ماه نیز افزایش یافته است. بر اساس بررسی های متعدد بسیاری از مشاوران املاک در سال ۱۴۰۱، قیمت مسکن نزدیک به ۵ برابر افزایش یافته است که مهم ترین دلیل این افزایش قیمت تورم مورد انتظار بوده است.

در واقع انتظار فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه های آینده باعث شد تا آنها از فروش ملک خود صرف نظر کنند زیرا انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد. با توجه به اطلاعات جمع آوری شده و اعلام تورم حداقل ۵۰ درصدی از سوی برخی مسئولان، باید منتظر افزایش قیمت مسکن در سال جدید بود زیرا کسری بودجه و تورم عمومی و به تبع آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن خواهد داشت.

پیش بینی افزایش نرخ مسکن در تابستان

همان طور که می دانید پیش بینی می شود که در تابستان امسال شاهد افزایش تورم در کشور خواهیم شد که این تورم حدودا ۳۰ تا ۴۰ درصد می باشد. با توجه به سیاست های مختلف در زمینه فروش مسکن و تاثیر آن بر قیمت مسکن تاثیرات به سزایی در زمینه ی سرمایه گذاری املاک خواهد داشت. با توجه به اینکه امروز ارزان ترین مسکن تهران حدود یک میلیارد تومان قیمت دارد و همه افرادی که کمتر از این میزان نقدینگی دارند عملا از این بازار خارج شده و اجازه ورود نخواهند داشت و هرگز نمی توانند تورم مسکن  را ببلعند.

کارشناسان مسکن اشاره می کنند زمانی که دولت فروش کنتورهای مسکن را تایید می کند و این سیاست توسط سازمان بورس دنبال می شود که سازوکار شفافی دارد و ناظران زیادی دارد، افرادی که حتی ۱۰۰ میلیون تومان دارایی دارند می توانند هر سال بخشی از مسکن را خریداری کنند و به این ترتیب برای سرمایه گذاران تورم مشکلی نخواهد بود.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

عوامل زیادی بر افزایش قیمت مسکن تاثیرمستقیم می گذارد. یعنی مردم با بررسی هر یک از این عوامل موثر بر قیمت مسکن یک قدم به تخمین قیمت ملک مورد نظر خود نزدیک می شوند. پیش از آشنایی با طبقه بندی این عوامل موثر، بهتر است بدانید که هر عاملی می تواند قیمت ملک را بالا و پایین کند، چه ارزش داشته باشد و چه نداشته باشد. بنابراین در پیش بینی بازار ملک  باید به تمام جزئیات کوچک یک مسکن توجه کنید. عواملی بر ارزانی مسکن که تأثیر مثبتی بر قیمت ملک دارد ،با افزایش این عوامل قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. این عوامل شامل زیرساخت، متراژ، امکانات و… است. همچنین مواردی که بر قیمت مسکن تاثیر منفی می گذارد و با افزایش این موارد قیمت مسکن نیز کاهش می یابد عبارتند از طول عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه های وسایل نقلیه، تعداد طبقات ساختمان بدون آسانسور و…

نکاتی برای خرید ملک

ملک یک خرید عمده است و شروع پس انداز برای خرید آن از پنج سال قبل منطقی است. در اینجا چند استراتژی وجود دارد که به شما کمک می کند تا وضعیت مالی خود را در نظر بگیرد و به راحتی پس انداز کنید تا بتوانید تا سال های آینده صاحب خانه شوید.

• به دنبال افزایش درآمدتان باشید

تغییر شغل معمولاً سریع‌ترین راه برای افزایش حقوق و دستمزد است، بنابراین به دنبال فرصت‌های دیگری برای افزایش قدرت درآمد خود باشید. بر اساس یک مطالعه در سال ۲۰۲۲ از مرکز تحقیقات پیو، ۶۰ درصد از کارگرانی که شغل خود را تغییر دادند، در مشاغل جدید خود درآمد بیشتری کسب کردند، حتی به دلیل سرعت بالای تورم. اگر شغل جدید گزینه مناسبی نیست، به بهترین راه‌ها برای درخواست افزایش حقوق از کارفرما فکر کنید.

• بدهی خود را کاهش دهید

پس انداز برای خرید خانه فقط به معنای افزایش حساب بانکی شما نیست. تمرکز بر پرداخت مقدار پولی که بابت کارت های اعتباری، وام های دانشجویی و پرداخت ماشین بدهکار هستید، به همان اندازه مهم است. با کاهش نسبت بدهی به درآمد خود، در موقعیت بهتری برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن خواهید بود.

• امتیاز اعتباری خود را بهبود بخشید

هرچه امتیاز شما بالاتر باشد، احتمال دارد در هنگام آماده شدن برای خرید، نرخ وام مسکن کمتری را داشته باشید. اکثر انواع وام مسکن برای واجد شرایط بودن نیاز به حداقل نمره ۶۲۰ دارند. بنابراین قبض های خود را به موقع بپردازید و هر کاری که می توانید برای افزایش امتیاز اعتباری خود قبل از خرید خانه انجام دهید را پیگیری کنید، این کار می تواند در درازمدت باعث صرفه جویی زیادی در پول شما شود.

• منطقه از اهمیت ویژه ای برخوردار است

هر منطقه ای که می خواهید در آن ملک خود را خریداری کنید با یک دیگر متفاوت است. گرایش های ملی گسترده مهم است که در نظر داشته باشید، اما همانطور که برای خرید خانه بودجه ای دارید و پس انداز می کنید، روی شرایط محله خاصی که در آن به دنبال خرید ملک هستید تمرکز کنید. اینجاست که یک مشاور املاک و مستغلات محلی می تواند واقعا بدرخشد. مشاوران املاک در بازارهای خود متخصص هستند، بنابراین یکی را که دوست دارید پیدا کنید و اجازه دهید تخصص آنها برای شما کار کند.

تورم قیمت مسکن در جنوب شهر بیشتر از شمال شهر است

میانگین قیمت مسکن در استان تهران از فروردین ۱۴۰۱ تا فروردین امسال بیش از ۲ برابر افزایش یافته است. در همین مدت اجاره خانه به طور میانگین ۱.۵ برابر افزایش یافته است. بررسی ها و پیش بینی های بازار ملک از قیمت های ثبت شده در آگهی های مسکونی فروردین ماه سال جاری و سال گذشته در تهران و سایر استان ها نشان می دهد که در این مدت قیمت فروش و اجاره مسکن افزایش چشمگیری داشته است و این افزایش در استان تهران و به ویژه در حومه تهران بسیار بیشتر از سایر نقاط است.

این آمار نشان می دهد که اگرچه مناطق شمالی تهران همچنان گران ترین املاک را دارند. اما افزایش قیمت آنها کمتر از میانگین بوده و در عوض مناطق جنوبی شهر و حومه افزایش بیشتری داشته است که می تواند ناشی از مهاجرت بخش زیادی از خریداران و مستاجران به این مناطق باشد.

تفاوت رفتار مصرف کننده و بازرگان در بازار مسکن

مصرف کننده شخصی است که می خواهد خانه بخرد، این افراد همیشه در بازار حضور دارند. البته ممکن است مصرف کنندگان در دوره های زمانی بخواهند خانه های بیشتری بخرند، اما به طور کلی از بازار حذف نمی شوند. اما رفتار معامله گران متفاوت است، یعنی در ابتدا یا اواسط دوره ۶ ماهه وارد بازار شده و میزان جهش را افزایش داده و سپس از بازار خارج می شوند.

در واقع تزریق منابع مالی و پول به بازار ملک همان چیزی است که قشر بازرگان را برای نشان دادن چنین رفتاری یاری می دهد. عوامل عرضه و تقاضا می تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد. این عوامل عبارتند از: تقاضای مصالح ساختمانی، هزینه زمین، هزینه مسکن، قیمت تیرآهن، هزینه نیروی کار، نرخ تورم عمومی کشور و… تحلیل نمودار قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر نشان می دهد که سمت عرضه کمترین تاثیر را در شکل گیری چرخه بازار مسکن در کشورمان داشته است.

این بدان معناست که پارامترهای عرضه تعیین کننده قیمت تمام شده مسکن نیست. یکی از عوامل تعیین کننده سطح تقاضا این است که منابع مالی متعلق به چه کسی و نحوه توزیع آنهاست. منابع مالی در اختیار دو گروه است: یکی مصرف کننده و دیگری تاجر. در این زمان دلالان وارد بازار شدند و با گرفتن وام با درصد بازپرداخت بالا (۲۰ درصد) سودهای کوتاه مدت به دست آوردند و سپس بازار را ملتهب و خارج شدند. این اتفاق در سال‌های ۱۹۹۱ و ۱۹۸۶ رخ داد. این یک نوع تامین مالی برای افراد حرفه‌ای است که می‌توانند با حداقل سرمایه ۱۰۰% سود کسب کنند.

جمع بندی

شناسایی بازار مسکن تهران نقش بسزایی در سیاست گذاری بخش مسکن شهری کشور و کمک به تصمیم گیری به موقع و موثر دارد. این تحقیق به تحلیل بازار و پیش‌بینی بازار ملک تا سال ۱۴۰۵ در شهر تهران با استفاده از روش سیستم پویا پرداخته است. همان طور که گفته شد نتایج انواع مدل های بررسی بازار ملک افزایش قیمت مسکن را در قالب الگوی رشد نمایی تا سال ۱۴۰۵ پیش‌بینی می‌کند. افزایش قیمت زمین، تقاضای بیشتر، قیمت دلار و… به صورت خودکار بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. بنابراین می توان با کنترل تقاضا قیمت مسکن را کاهش داد و اما تحلیل همه ی این کار ها در این مقاله مطرح شده است، امیدواریم برای خرید سودآور و پیش بینی بازار ملک مطالب بالا برایتان مفید باشد.