ما قاعده‌ی بازی مسکن‌سازی را عوض می‌کنیم!
گفت‌وگو با داود دوست محمدی مدیرعامل شرکت ساختمانی نکسا
وقتی ساختمانی مورد اقبال می‌گیرد رسانه‌ها و جامعه‌ی حرفه‌ای سراغ معمارش را می‌گیرند؛ غافل از اینکه یک ساختمان خوب پیش از همه حاصل تدبیر هوشمندانه‌ی سرمایه‌گذاری است که فرصت این خلاقیت را در اختیار معمار قرار داده و پای کار آن آمده است. پس از طراحی نیز اگر سرمایه‌گذار، ساخت را به سازنده‌ای زبردست نسپارد، رویاهای معمارانه به حقیقت نمی‌پیوندد یا تبدیل به کاریکاتوری کالبدی می‌شوند. اینها نقاط عطف تولد و تکامل حرفه‌ای یک پروژه هستند که متاسفانه به دلیل حرفه‌ای نبودن صنعت ساختمان خصوصا در بازار مسکونی عموما به بی‌راهه می‌رود.
سرمایه‌گذاران عامّی به جای محاسبه‌ی ارزش‌های قابل خلق و نسبت سودهای در انتظار، تنها رقم ریالی هزینه‌ها را می‌سنجند و پیش از همه طراحی معماری را با یک نقشه‌ی آماده قربانی می‌کنند. سپس به جای پیگیری پروسه‌ی ساخت حرفه‌ای با همان مدل استادبنّای سنتی، کار را پیش می‌برند و در نهایت ضعف ساختمان‌شان را با سنگ‌کاری مصرفانه و تزئینات طلاکوب پنهان می‌کنند.
در چنین شرایطی است که پروژه‌هایی مثل خانه‌ی شریفی‌ها، برج‌باغ سدروس، ساید پارک، گراندو و … تمایز خود را ابراز می‌کنند. پروژه‌هایی که پیش از همه حاصل تمایز زاویه دید سرمایه‌گذار متفاوت‌شان هستند. شرکت نکسا پشت‌پرده‌ی این ساختمان‌های متمایز، چشم‌نواز و معتبر است. البته آنها به جای آنکه شرکت‌شان را سرمایه‌گذار یا سازنده معرفی کنند، «توسعه‌دهنده» می‌خوانندش. عنوانی شبیه نقش محوری که تهیه‌کننده‌ها در هالیوود بازی می‌کنند: کارگردان خوب، بازیگر خوب، تجهیزات خوب و استودیوی خوب را گردهم می‌آورند و به گونه‌ای ارتباط آنها را مدیریت می‌کنند تا ما را روبروی پرده‌ی سینما میخ‌کوب کند؛ آنچنان که قدم‌گذاشتن در ساختمان‌های نکسا، طراحی، کیفیت ساخت و شیوه‌ی بهره‌برداری‌شان در بازار ایران متأثرمان می‌کند. نکسا ساختمان را همچون محصولی می‌بیند که تولیدکننده‌اش باید آن را پس از فروش هم، پشتیبانی کند. روی همین قاعده در دوره بهره‌برداری هم مدیریت و پشتیبانی ساختمان‌هایش را رها نمی‌کند.
با این شناخت بیرونی و کنجکاوانه برای فهمیدن این حجم از تفاوت در صنعت سنتی مسکن‌سازی به گفت‌وگو با داود دوست محمدی -مدیرعامل گروه نکسا- نشستیم.
س: در ابتدای گفت‌وگو فکر می‌کنم باید کمی با نکسا و ساختارش آشنا شویم. امروز اکثر سازنده‌های مسکن ما شخصی کار می‌کنند و کمتر پیش می‌آید شرکت وارد پروژه‌های ساختمانی میان مقیاس و غیرشهرکی شوند. نکسا از چه زمانی و چطور تشکیل شد؟
پ: از نقطه خوبی شروع کردیم. همانطور که فرمودید امروز عمده سازنده‌های ما در شهر اشخاص هستند و شرکت‌های بزرگ و رتبه‌دار ترجیح می‌دهند وارد کلان پروژه‌های عمرانی ملی و دولتی مثل سد، تونل و راه‌سازی شوند و جز معدودی کمتر سراغ پروژه‌های مسکونی می‌آیند. در حالی که با کیفیت‌ترین ساختمان‌های مسکونی تهران مثل پروژه‌های اکباتان، اسکان، بهجت‌آباد و … که توسط شرکت‌های معظم ساخته شدند، پس از ۴۰ سال نه‌تنها هنوز فعال، با کیفیت و مقام هستند بلکه از نظر خدمات و کیفیت‌های فضایی نیز از لوکس‌ترین پروژه‌های شخصی‌ساز این سال‌ها نیز جلوترند.
دلیلش هم واضح است؛ وقتی یک ساختار معظم و شرکتی کار را پیش می‌برد نه‌تنها ظرفیت بیشتری به دلیل دپارتمان‌ها و آتلیه‌های تخصصی متعددش دارد بلکه در فرایند ساخت پروژه‌ها، تجربه و دانش بیشتری در اعضای متعدد شرکت جذب می‌شود که به پروژه‌های بعدی به ارث می‌رسد. در حالی که یک سازنده شخصی –که گاه کنار کارهای دیگری مثل پزشکی و … درگیر ساختمان‌سازی است- مگر چقدر ظرفیت دارد؟ چه قدر می‌تواند تجربی و بدون اتکا به یک تیم تخصصی پیش برود؟ چطور بدون یک ساختار حقوقی می‌خواهد یک تیم را کنار خودش نگه دارد؟ بدون یک تیم تخصصی چطور می‌خواهد دستورالعمل‌های فنی اختصاصی خودش را توسعه بدهد و چقدر می‌تواند بر نظارت فنی و اجرایی مسلط شود؟
ما هم البته با همین روند شخصی‌سازی شروع کردیم؛ من فعالیت ساختمانی‌م را از سال ۷۹ –الآن بیست سالی می‌شود- به صورت شخصی شروع کردم. به تدریج ولی با همین ضعف‌ها و محدودیت‌ها دست به گریبان شدیم؛ و چشم‌انداز و توقعی از کیفیت کارمان داشتیم که بدون یک ساختار منسجم و حقوقی رخ نمی‌داد. گروه ساختمانی نکسا در همچین فضایی از پنج‌سال پیش شکل حقوقی و ساختاری فعلی را به خودش گرفت. امروز نکسا یک ساختار چند وجهی است که از جذب سرمایه، طراحی، اجرا، برندینگ و بازایابی تا پشتیبانی در دوره‌ی بهره‌برداری را مدیریت می‌کند.
س: با تجربه‌ی این سال‌ها عموما از مجموعه‌های ساختمانی دو انتظار داریم؛ اول اینکه برای مدیریت هزینه‌ها معماری پروژه‌هایشان را هم خودشان انجام دهند ولی نکسا امروز بیشتر برای آثاری که با همکاری معماران حرفه‌ای انجام شده شناخته می‌شود. دوم هم اینکه بعد از تحویل پروژه کار تمام شود و سراغ کار بعدی بروند ولی آنطور که فرمودید شما همچنان درگیر پشتیبانی دوره‌ی بهره‌برداری هم می‌مانید. در چه فرایندی به این مدل فعالیت رسیدید؟
پ: همانطور که عرض کردم نکسا یک ساختار چند وجهی است که فرایند جذب سرمایه تا بهره‌برداری را پیگیری می کند؛ البته این پیگیری لزوماً درون نکسا انجام نمی‌شود. نکسا امروز با پیشرفت پروژه‌ها یک لایه بالاتر آمده و لزوماً خودش مجری همه فرایندها نیست و صرفا این فرایندها را مدیریت می‌کند. امروز ترجیح می‌دهیم به جای سازنده خودمان را «توسعه‌دهنده (Developer)» تعریف کنیم. در نگاه نکسا، ساختمان دیگر یک پروژه عمرانی نیست، یک «محصول» است که توسعه‌اش از جذب سرمایه تا روز آخر عمرش پیگیری می‌شود؛ یعنی فرایند در لحظه ساخت و تحویل تمام نمی‌شود.
نگاه محصولی و این فرایند طولانی، توقعات از نکسا را بالا می‌برد و کار را پیچیده‌تر می‌کند. البته شما می‌توانید مثل خیلی پروژه‌های مسکونی دیگر با موضوع سرسری برخورد کنید ولی با توسعه کار و ارتقای توقع‌ها، ساختمان‌سازی فعالیتی پیچیده خواهد بود. به همین دلیل نکسا به تدریج و با توسعه‌ی کارها، فعالیت دپارتمان‌های درونی خودش را برون‌سپاری کرد. حتی در حوزه اجرا هم ما به تدریج تلاش می‌کنیم کار را به گروه‌های مهندسی کوچک‌تری ارجاع دهیم که از درون نکسا و توسط مهندسان خودمان متولد می‌شوند. مزیت این مدل توسعه و برون‌سپاری هم این است که دی‌ان‌ای و استاندردهایشان به ما شبیه است و رنگ‌وبوی کارها یکسان در می‌آید. ما هم مسئولیت توسعه دستورالعمل‌ها و استانداردها و پیگیری نظارت و راهبری را به عهده داریم.
درباره‌ی طراحی هم در ابتدا آتلیه خودمان را داشتیم؛ سپس به سراغ برون‌سپاری کار به یک دفتر معماری همکار ولی مستقل رفتیم. با توسعه‌ی کار و تعدد پروژه‌های هم‌زمان، فرصت همکاری با معماران دیگری فراهم شد و این تنوع را پسندیدیم. نتیجه‌ی خیلی خوبی هم از این برون‌سپاری تخصصی گرفتیم که موجب خلق پروژه‌های شاخصی مانند خانه‌ی شریفی‌ها، برج‌باغ سدروس، گراندو و زیما شد و در نهایت به برندینگ بهتر نکسا کمک کرد.
س: و حالا این همکاری با معماران به برگزاری مسابقه رسیده است. اتفاقا آنچه انگیزه‌ی ما برای این گفت‌وگو شد برگزاری چند مسابقه‌ی اخیر بود. برگزاری مسابقه برای مجتمع‌های مسکونی معمول نیست؛ خصوصا چون هزینه‌ی طراحی را افزایش می‌دهد و عموما سازنده‌ها از این هزینه‌های اضافی پرهیز دارند.
پ: واقعیت این است که ما کارفرمای سخت و شاید وسواسی باشیم؛ این را معمارهایی که با ما کار می‌کنند می‌گویند. نکسا یک مجموعه تخصصی است که دانش و تجربه دارد و این دانش معطوف به وجوه مختلفی است. یعنی وقتی ما فرایندهای بهره‌برداری را هم پیگیری می‌کنیم زمان طراحی نیازمندی‌های آن لایه پروژه را هم می‌بینیم. برای همین در هنگام طراحی و کرکسیون‌ها خیلی نظارت و مداخله داریم. مثلا در پروژه‌ی «ساید پارک» بیش از ده مورد فُرم تولید شد و سه چهار بار کل نقشه‌های طراحی را بهم ریختیم تا به نتیجه مطلوب برسیم.
برای این ساختمان حتی از یک معمار دیگر برنامه‌ریزی فیزیکی دعوت کردیم؛ یک معمار داخلی را در گیر طراحی‌های داخلی کردیم؛ مشاورین املاک‌مان را برای چک کردن مساحت واحدها و اتاق‌ها دعوت کردیم تا کار با نیاز مشتریان بسازد و در نهایت حتی شرکت بهره‌بردار را مداخله دادیم که چک کنیم طراحی با امکانات مورد نیاز بهره‌برداری بخواند. البته این روش با همه زحمتی که برای تیم معماری ایجاد می‌کند در نهایت برای آنها هم رضایت می‌سازد.
با همه‌ی این مداخله‌ها باز همیشه این تردید را داشتیم که واقعاً بهتر از این نمی‌شد کار کنیم؟ آیا همه وجوه ساختمان را دیدیم؟ این تردید و اشتیاق به دیدن از زوایای متفاوت ما را به برگزاری مسابقه کشاند. البته مسابقه برای ما همچنان مرحله‌ی اول کار و پیش از پروسه‌ی اصلی طراحی است.
س: شیوه برگزاری مسابقات‌تان چگونه است؟ چون آنطور که من رصد کردم در سه مسابقه‌ی اخیری که برگزار کردید دوتای اول محدود و دو مسابقه‌ی اخیر آزادتر بود.
مسابقات اول محدود برگزار شد چون با احتیاط می‌خواستیم وارد این عرصه شویم؛ هم از حاشیه‌سازی و هم از میزان استقبال نگران بودیم. نکسا در آن زمان آنچنان در جامعه‌ی حرفه‌ای معماری شناخته شده نبود و انتظار نداشتیم که معماران شاخصی در مسابقه‌ی ما شرکت کنند. بر این اساس، رقابت اول در واقع خرید چهار کانسپت از چهار دفتر مختلف در یک بازه‌ی ۴۵ روزه بود. ما ایده‌ها، نیازمندی‌ها و برنامه‌ی فیزیکی خودمان را مفصل در حدود ۱۵ صفحه نوشتیم و به دفاتر دادیم و بر اساس آن چهار طرح گرفتیم. داورها را خودمان تعیین کرده بودیم و در عمل همه طرح‌ها را خریده بودیم؛ برای همین این رقابت سالم، دقیق و بی‌حاشیه پیش رفت.
مسابقه‌ی دوم را هم به شیوه‌ی اول برگزار کردیم ولی در مسابقه سوم به بعد احساس کردیم فرصت باز کردن دایره‌ی رقابت هست. با ۵۰-۶۰ گروه نامه‌نگاری کردیم تا برایمان پورتفولیو بفرستند؛ از بین آنها به ۳۵ گروه دعوت‌نامه فرستادیم که ۲۲ گروه قبول کردند. البته در این ۲۲ گروه بسیاری از معمارستاره‌ها حضور نداشتند چون قبول نکردند در یک جمع گسترده‌تر و خصوصا با معماران جوان‌تر رقابت کنند. در عوض بسیاری از گروه‌هایی جوان‌تر خصوصا معماران شهرهای دیگر مثل محمد عرب، الهام گرامی‌زاده، بهزاد حسینی و… که در اصفهان و شیراز تجربه‌های خوب دارند فرصت حضور پیدا کردند. در نهایت ۱۸ تیم آثارشان را به صورت رسمی ارسال کردند.
در این مسابقه گروه برنده علاوه بر جایزه‌ش قرارداد طراحی را به دست آورد؛ به گروه‌های اول تا دهم جایزه‌هایی از ۱۰۰ تا ۱۰ میلیون‌تومان دادیم و برای گروه‌های تا بیستم هم حدود ۵ میلیون‌تومان برای تامین هزینه‌های شرکت در رقابت پرداخت کردیم. این تجربه هم خوب بود؛ با تامین درست هزینه‌ها و برگزاری سالم داوری آن نگرانی درگیری با حاشیه‌ها و ناراحتی‌ها هم پیش نیامد.
س: این رویکرد شما واقعاً برای من عجیب است؛ خصوصا با انتظار و تصوری که از سازنده‌های مسکونی در تهران دارم. فارغ از هزینه‌ی قابل توجهی که برای معماری می‌کنید با توجه به خروجی که این معمارها می‌دهند آیا با بازار به مشکل نخوردید؟ چون توجیه بسیاری از لوکس‌سازهای تهران برای طراحی نئوکلاسیک و رومن این است که بازار این طراحی پر از تزئینات و تجمل را از ما می‌طلبد.
پ: اتفاقا وقتی ما هم وارد بازار شدیم همین را به ما گفتند که «مسیر همین کلاسیک‌کارها را بروید؛ دارند می‌فروشند و موفقیت‌شان تضمینی است». در بین طراحان محصول مثالی از دوره‌ی اختراع خودرو نقل می‌شود که قبل از خودرو اگر از مردم می‌پرسیدی چه می‌خواهند می‌گفتند یک اسب تندروتر لازم داریم. نیاز مردم سریع‌تر رفتن بود ولی چون چیزی غیر از اسب و حیوان ندیده بودند نیازشان را در این قالب معرفی می‌کردند. درباره‌ی ساختمان هم همین است؛ مردم چیزی که دیده‌اند را طلب می‌کنند.
در دوره‌ای تنها قالبی که از یک ساختمان ارزشمند به مردم معرفی و نمایش داده شده همین ساختمان‌ها نئوکلاسیک بوده؛ مخاطب چیزی غیر از این در دسترسش نبوده که موقع انتخاب خارج از این چهارچوب فکر کند. ولی امروز وقتی مشتری‌ها ساختمان‌های ما را می‌بینند تعجب می‌کنند؛ انگار با کیفیت جدیدی مواجه شده‌اند که زیبایی و کیفیت در یک قالب ساده و بدون تزئینات زائد هم قابل ارائه است. خارج‌رفته‌ها که دیده‌اند هم می‌گویند که مثلا ما این جنس ساختمان را در آلمان دیده بودیم ولی تا به حال در تهران تجربه نکرده بودیم.
کار ما هم همین است؛ قاعده‌ی سنتی بازار را کنار گذاشتیم؛ می‌خواهیم قاعده‌ی بازی مسکن را خودمان تعیین کنیم. ما می‌خواهیم خودرو را به اسب‌سوارها معرفی کنیم. قضیه فراتر از مسئله‌ی انگیزه و سلیقه‌ی شخصی من است که فلان سبک را نمی‌پسندم؛ هم مسئولیت اجتماعی نسبت به این شهر داریم، هم کیفیت بالاتری می‌توانیم به مشتریانمان ارائه کنیم و هم در نهایت این بهم زدن قواعدبازی از نظر اقتصادی هم به نفع ما است.
بعضی سرمایه‌گذارها در طراحی خساست به خرج می‌دهند و بعد از جای دیگر هزینه‌ش را می‌پردازند. مثلا فلان سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد دختر دانشجویش بدون دانش و تجربه، ساختمان را طراحی کند ولی بعد سرویس بهداشتی‌ش را از ایتالیا بیاورد؛ این کمال بی‌فکری است.
یکی دیگر از دوستانم چند روز پیش تصاویر ساختمانی که در شمال ساخته بود را به من نشان می‌داد که کابین‌های داخل آسانسورش از طلاست؛ آب طلا نه؛ خود طلا. خوب که چی؟ اینها چه کیفیتی به زندگی ساکنین آن خانه اضافه می‌کند؟ این حاصل فقر فرهنگی است و ما هم اگر این بازی را ادامه دهیم تشدیدش می‌کنیم.
وقتی شما می‌گویید این کلاسیک‌کاری‌ها جواب می‌دهد و سازنده‌ها فکر را کنار می‌گذارند، بازی می‌افتد به کپی‌کاری؛ نسخه‌ی کپی هم همیشه کم‌کیفیت‌تر از نسخه‌ی اصلی‌اش می‌شود. ساختمان را کم‌کیفیت و کم‌ارزش بسازیم بعد با تزئین این ضعف‌ها را بپوشانیم. منظورم از ارزش، ارزش واقعی است؛ نه هزینه‌ای که پایش رفته. ۵۰۰ متر لابی بی‌فایده می‌سازیم؛ بعد وقتی ازمان می‌پرسند این‌جا چه ارزشی خلق شده بگوییم بابت نقاشی کپی سبک‌های رونسانس اروپای‌اش یک میلیارد پرداختیم. یا آن مبل آن گوشه یا فلان پرده را از ایتالیا آوردیم. خوب اینها چه کیفیت واقعی به این فضا اضافه می‌کند؟ وقتی ساختمان خودش واجد ارزش‌ها و کیفیت‌های فضایی نباشد مجبوریم به این چیزهای بی‌معنی دست‌آویز شویم. کار به جایی می‌رسد که برای فروش ساختمان فلان بازیگر سینما را اوبژه تبلیغات یا ساکن ساختمان می‌کنیم که جماعت به هوای او پای خرید بیایند.
س: با این وصف آیا شما ساختمان‌ها را ارزان‌تر تمام می‌کنید؟
مسئله هزینه نیست؛ اتفاقا ساخت یک ساختمان مدرن باکیفیت می‌تواند بسیار پرهزینه‌تر از ساختمان‌های به اصطلاح لوکس بازاری تمام شود. ما برای رسیدن به اوج کیفیت مجبوریم از جزئیات و قطعات مرغوب‌تری استفاده کنیم؛ از آنجا که کارهای مدرن ساده‌تر هستند اشکالات را بیشتر نشان می‌دهند و دقت بسیار بالایی لازم دارند. ساده‌اند ولی بسیار گران‌اند. این هزینه‌ها ولی باید جایی خرج شود که کیفیت فضایی یا کیفیت ساختی به ساختمان اضافه کند.
کلان‌تر از این هزینه‌های نازک‌کاری، هزینه‌های زیرساخت است؛ در پروژه‌ی ساید پارک ما با یک فرم دیگر می‌توانستیم ۲۵ میلیارد تومان ارزان‌تر کار را تمام کنیم ولی نهایتاً فرمی را انتخاب کردیم که به خاطرش ۱۱ متر کنسول دادیم و سازه‌ای پل‌مانند با دهانه ۴۲متری در ارتفاع پروژه قرار گرفت، وزن را سنگین‌تر و به تبع سازه را گران‌تر تمام کرد.
مثال دیگر اشتباهی که عرض کردم، گیر کردن سازنده‌ها در یک مصالح خاص است. مشهور است که اگر می‌خواهی ساختمان نوسازت امروزی باشد باید نما از سنگ باشد. یک مصالح و ماده‌ی خاص مثل سنگ به خودی خود، بدون طراحی چه کیفیتی دارد؟ کار به جایی می‌رسد که از شمال تا جنوب شهر از سنگ استفاده می‌کنند؛ حتی آنکه ساختمانش را با وام بانکی می‌سازد هم بالاخره سراغ ارزان‌ترین سنگ بازار، بی‌کیفیت، زشت و پر خط و خال می‌رود. می‌رود زیر قرض ولی حتما باید سنگ با آرک و نور مخفی باشد. جالب است بدانید ما گران‌ترین ساختمانی که فروختیم گراندو است که نمای‌اش ترکیب سیمان و چوب با نسبت ۸۰ درصد سیمان است. اتفاقا اجرای باکیفیت سیمان اکسپوز هم بسیار گران تمام می‌شود؛ چون تجهیزات می‌خواد و هر کسی هم نمی‌تواند درست اجرایش کند.
تازه این بحث‌ها حول زیبایی‌های بصری یا کیفیت ساخت است؛ بخش مهمی از کیفیت که هزینه اصلی را می‌برد و خودش را تازه در مرحله بهره‌برداری نشان می‌دهد طراحی فضاها، برنامه‌ی فیزیکی و خصوصا تعریف فضاهای مشترک (مشاع) است.
س: منظورتان از این کیفیت‌های فضایی و برنامه‌ی فیزیکی چیست؟
اگر توجه کنیم قیمت بالای زمین و آپارتمان برای سازنده‌ها خطای شناختی و ترسی به وجود آورده که سعی می‌کنند تا حد امکان از مشاعات بزنند و مساحت واحدها را بیشتر کنند تا بیشتر پول در بیاورند. این خساست را به جایی می‌رسانند که ورودی‌های یک مجتمع و راهروها را تنگ می‌گیرند، لابی‌ها را کوچک می‌کنند و کلی مشکل ترافیک انسانی و تزاحمات در ساختمان ایجاد می‌کنند.
یک وجه ماجرا از اشتباهات طراحی و عطش افزایش مساحت واحدها است؛ وجه دیگر قضیه اختصاص فضا به فضاهای مشترک برای نیازهای اجتماعی، ورزشی و تفریحی ساکنین در دوره‌ی بهره‌برداری است. ما وقتی یک ساختمان ۱۵۰-۲۰۰ واحدی می‌سازیم، تعبیه مثلا ۵۰۰ مترمربع برای باشگاه یا تفریح تأثیر محسوسی در هزینه‌ها ندارد. در واقع مفهوم بلندمرتبه‌سازی برای این پدید آمد که پاسخی به چالش گرانی و کمبود زمین باشد. با بلندمرتبه‌سازی اینکه فضای بیشتری آزاد می‌شود و می‌توان کیفیت‌های بیشتری در اختیار مردم قرار داد؛ در حالی که ما با قوطی کبریت‌هایمان این فرصت را می‌سوزانیم.
وقتی شما کیفیت‌های طراحی ارائه کنید و این فضاهای مشترک و کارآمد را اختصاص دهید، هم واحدها را راحت‌تر و بهتر از دیگران خواهید فروخت و هم گران‌تر. به راحتی این هزینه‌ها با سودش بر می‌گردد. خوب ساختن آن قدرها هم گران نیست.
بگذارید دو مثال از تجربه‌های خودمان را تعریف کنم؛ پروژه‌ای در شهرک غرب داریم که اتفاقا کم واحد است؛ پروژه‌ای ۸ واحدی در ۱۵۴۰ متر زمین. بخشی از شهرک غرب که جذابیت اصلی این محله است ساختمان‌هایش ویلایی است. این ساختمان‌ها الان سنی ازشان گذشته و صرفه اقتصادی هم ندارد که افراد آنها را بکوبند و دوباره بسازند. درحالی‌که بسیاری افراد تمایل به واحدهای نوساز دارند. از طرف دیگر امنیت این ویلاها هم نسبت به مجتمع‌ها کمتر است؛ خصوصا برای افرادی که سفرهای طولانی می‌روند که در بین ساکنین شهرک غرب بسیارند.
با این مفروضات ما سراغ این پروژه رفتیم. این ۸ واحد به صورت ویلاهای طبقاتی در چهار طبقه، با تراس‌های بزرگ و پله‌ی اکسپوز طراحی شده است. هر خانه حیاطچه‌ای قبل از ورود دارد که بازنمود همان فرم ویلایی است. مجتمع شدن این ویلاها و نگهبانی دائمی پاسخی به آن چالش امنیت ویلاهای معمول شهرک است؛ در عین حال با هزینه‌ی کمتری افراد می‌توانند آن کیفیت فضایی ویلای را تجربه کنند. عملا تجربه و سبک‌زندگی جدید است که پیشنهاد می‌کنم افرادی که زندگی در ویلاهای شهرک غرب را تجربه کردند نگاهی به آن بیاندازند و مقایسه کنند.
یا در پروژه‌ی ۴۰ باغ که چهار سال پیش مسابقه‌ش برگزار شد در هر ۱۲ طبقه‌ش حد واسط آسانسور و درب خانه‌ها ۴۰ تا ۷۰ متر حیاط اختصاصی برای هر واحد طراحی شده است. حیاط‌هایی که نظرگاهی به تهرانند. ساختمان گلخانه‌ای اختصاصی دارد و بدون مزاحمت برای ساکنین یا عبور از واحدها ۴-۵ نفر باغ‌بان دائمی از این حیاط‌ها نگه‌داری می‌کنند و گل‌های فصل را در آنها می‌کارند. یعنی آن کیفیت زیست ویلایی و اختصاصی که برج‌سازی معمول با اسارت در واحدهای پرده‌زده و بدون حریم از ما گرفته بود، دوباره بر می‌گردد. با آسودگی می‌توانید پرده‌های پنجره‌ی تمام قدتان را کنار بزنید و منظره‌ی حیاطتان را ببنید.
پروژه دیگرمان سایدپارک در شمال بزرگراه یادگار امام(ره) یک مجموعه ۱۵۷ واحدی است. علاوه بر اینکه فضاهای مشترک برای فعالیت‌های رفاهی، سرگرمی و سلامتی در آن پیش‌بینی شده است ویژگی اصلی‌اش در طراحی بلوکی آن است. هر بلوک آن حداکثر ۶ واحد است که حول یک فضای مشترک ۲۰ مترمربعی واقع شده‌اند؛ یعنی هیچ دو دری نزدیک به هم نیست. در هر بلوک سه دستگاه آسانسور هست که افراد را به یک لابی ۷۰۰-۸۰۰ متری می رساند. تلاش‌مان این بود که علی‌رغم واحدهای زیاد، تداخل و تزاحمی پیش نیاید و ساکنین شلوغی را حس نکنند و بتوانند بدون اینکه دچار ترافیک شوند به سالن اجتماعات، استخر و سینمای مجموعه برسند.
اینها پیش‌فرض‌های اساسی است که باید در یک مجتمع چندمنظوره‌ی بزرگ رعایت شود تا قابل زندگی باشد. شهر ما فرصت خیلی خوبی برای تجربه‌ی بلندمرتبه‌سازی با کیفیت در منطقه ۲۲ داشت که متاسفانه نهادهای دولتی و حاکمیتی آنها را یکی از یکی ضعیف‌تر ساختند.
س: حالا که دقیق‌تر توضیح دادید نظرم عوض شد؛ به نظر می‌رسد با احتساب این هزینه‌ای که بابت طراحی و مسابقات معماری، اختصاص فضاهای مشترک و کیفیت ساخت می‌کنید، هزینه‌ی ساخت پروژه‌های شما خیلی بیشتر از ساختمان‌های لوکس معمول در می‌آید. این نسبت افزایش چقدر است و چطور بر می‌گردد؟
پ: البته هرچند عموما هزینه‌ی ساختمان‌های ما کمی بیشتر است ولی لزوماً همیشه هم اینطور نیست. به تازگی ساختمانی را در کامرانیه دیدم که دوبرابر ساختمان ما در سعادت‌آباد هزینه کرده است ولی نصف قیمت ما می‌فروشد. شما اوج بی‌فکری یا بی‌هنری را ببینید که زمینی در خیابان کامرانیه در اختیارت باشد و اینطور حیفش کنی. به بعضی از این بزرگواران باید التماس کرد که تو را به خدا دیگر کار نکن؛ هم شهر را خراب می‌کنی؛ هم جنس بد تحویل مردم می‌دهی؛ هم به خودت ضرر می‌زنی.
یا مورد دیگری در همین محله سعادت آباد هست که در زمینی که قیمت، موقعیت و منظره‌اش مشابه زمین ما است ساختمانی ساخته است. علی‌رغم اینکه واحدها را نصف ما قیمت‌گذاری کرده هنوز بعد از چهارسال نتوانسته همه واحدها را بفروشد؛ در حالی که ما دو سال بعد از او شروع کردیم و همه واحدهایمان فروش رفته است.
شما می‌دانید در پروژه‌های داخل شهر، خرج زمین و پروانه عملا ۷۰ درصد هزینه است و ۳۰ درصد پای ساخت می‌رود. در این هزینه‌ی ساخت این موردی که گفتیم در کمترین حالت اگر ۷۰ درصد ما خرج کرده باشد، ۹ درصد قیمت تمام شده‌اش کمتر می‌شود. ۹ درصد صرفه‌جویی کرده ولی ۵۰ درصد زیر قیمتی که می‌توانست می‌فروشد.
س: و همه‌ی اینها بابت این است که برای طراحی و ساخت هزینه نکرده‌اند؟
اشتباه نکنید؛ طراحی، معماری و کیفیت ساخت مهم است، برای همین هم هست که ما حاضریم تا چندبرابر معمول برای مسابقه یا خرید چند طرح هزینه کنیم ولی همه چیز نیست. طراحی بخش پایه‌ای این مدل کار است. همانطور که قبلا توضیح دادم نکسا ساختمان را فراتر از پروژه یک محصول (Product) می‌داند. ما یک ساختمان را خوب طراحی می‌کنیم، با سازه، مصالح و قطعات با کیفیت می‌سازیمش؛ در آن فضاهای مشترک کیفیت‌زا مثل فضای ورزش، سلامتی، باغچه، حیاط، فضای بازی کودکان و بام سبز تعبیه می‌کنیم؛ و بعد از همه این فعالیت‌های پروژه‌ای تازه اصل بازی شروع می‌شود. از زمان حضور اولین ساکنان برج –که غالبا قبل از تکمیل پروژه پیش‌خرید می‌کنند- خدمات پشتیبانی فنی و هتلینگ در قالب نکسالایف شروع می‌شود تا همیشه در کنار ساکنین می‌ماند.
صرف توسعه و تولید یک محصول با کیفیت هم آن را به دست مشتری واقعی‌ش نمی‌رساند. همانطور که گفتم ما صرفا سازنده نیستیم؛ به عنوان توسعه‌دهنده، فرایند بازاریابی و فروش این واحدها را هم به صورت حرفه‌ای پیگیری می‌کنیم.
این یک پروسه‌ی چندمرحله‌ای و به هم‌پیوسته است؛ اجزا به تنهایی نمی‌توانند کار کنند. شما یک ساختمان خوب را بدون بازاریابی و اعتبارزایی نمی‌توانید بفروشید. یک ساختمان بد را هم با بازاریابی نمی‌توانید به قیمت خوبی آب کنید. سازندگان دیگر گاهی با تعجب سراغ ما می‌آیند که شما چطور توانستید این واحدها را انقدر سریع بفروشید؟ حتی بعضی‌شان با پیشنهادهای دوبرابری سراغ مدیر فروش و فروشنده‌های ما رفتند؛ ولی پاسخی منفی شنیدند. مسئول فروش ما به ایشان پاسخ داده بود که من نمی‌توانم برای شما کاری کنم چون من آخر یک زنجیره به هم پیوسته هستم؛ یک پشت صحنه مفصلی کار کرده تا به محصولی رسیده که من بدون اینکه دروغی بابتش بگویم در کمال صداقت بتوانم به سرعت و به قیمت بفروشمش.
این مدل همه‌جانبه‌نگر علاوه بر ساکنین، فرصت ویژه‌ای برای سرمایه‌گذاران ما هم بود. یعنی همانطور که ما از فروش تضمینی واحدهایمان اطمینان داریم، افرادی که انگیزه‌ی خریدشان هم سرمایه‌گذاری است با اطمینان در این ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند. هم از فروشش اطمینان دارند و هم اینکه ما مسئولیت فروشش را خودمان برعهده می‌گیریم. درست است که بازار بالا پایین دارد ولی حتی در بدترین شرایط بازار هم محصول ما را بهتر می‌خرند.
س: در صحبت‌هایتان از امتداد کار در مرحله بهره‌برداری و خدمات پشتیبانی گفتید؛ منظورتان چه خدمات و فعالیت‌هایی است؟
نکسا لایف شرکت زیرمجموعه‌ی ما برای مرحله بهره‌برداری است که برای آمور مدیریت ساختمان، هتلینگ و تشریفات، حفاظت و امنیت و فنی‌مهندسی در کنار ساکنین می‌ماند. در مدیریت ساختمان فعالیت‌های عمومی ساختمان مانند مدیریت مالی و مدیریت فضاهای مشترک مثل باغ بام، سالن اجتماعات و… را بر دوش می‌کشد. تیم‌های نگهبانی و حفاظتی نیز امنیت ساختمان را تضمین خواهند کرد.
علاوه بر این فعالیت‌های عمومی، در بخش هتلینگ و تشریفات، نیازهای روزمره و ضروری ساکنین مانند خرید روزانه، خشک‌شویی، خانه‌داری، باغ‌بانی بالکن‌ها، پذیرایی از مهمانی‌ها، حمل بار و … را برای ساکنین انجام می‌دهند. بخش فنی و مهندسی هم در قبال کیفیت ساخت متعهد و پاسخگو است و نظارت و تعمیرات فنی ساختمان و واحدها را انجام می‌دهد.
با این روش مشتری یقین دارد که ما در کنارش می‌مانیم و به چیزی که ساختیم متعهدیم. این مشتری، مشتری بعدی ما هم خواهد بود و مشتری‌های بعدی ما را هم خواهد آورد.
س: در صحبت‌های پیشین‌تان از مسئولیت اجتماعی نسبت به شهر گفتید؛ این موضوع چطور در ساختمان‌های شما بروز می‌یابد؟
بیایید ساختمان‌سازی را از زاویه‌ی دیگری نگاه کنیم؛ همه ما در حال بهره بردن از یارانه‌ها هستیم. اتفاقا مایی که فعالیت بیشتری می‌کنیم یا برخورداری بیشتری داریم از یارانه‌ی بیشتری هم در قالب سوخت، انرژی، زیرساخت شهری و … در طول تولید و بهره‌برداری این ساختمان بهره می‌بریم. فارغ از اینکه آیا وجود این یارانه‌ها درست هست یا نه، امروزی که از آن بهره‌مندیم نمی‌توانیم نسبت به استفاده از این ثروت ملی بی‌تفاوت باشیم. حق نداریم این پول را هدر بدهیم. حداقلش این است که اثر باکیفیتی بسازیم که دوباره ۳۰ سال دیگر نیاز به کوبیدن، ساختن، هزینه‌ها و یارانه‌های مجدد نداشته باشد. ولی فراتر از این به شکلی می‌توانیم بخشی از این یارانه‌ها را در قالب کیفیت‌های شهری به شهر برگردانیم.
ما فقط داخل خانه‌هایمان زندگی نمی‌کنیم؛ در شهری زندگی می‌کنیم که با این ساختمان‌هایی که من و شما می‌سازیم شکل می‌گیرد. شکلی که امروز این شهر دارد و این رنگ خاکستری و بی‌روحی که ساختمان‌هایش دارند، این جداره‌های تخت، این تزئینات زشت، نورپردازی‌های اشتباه و … عمده‌ش دستپخت خود ماست. احترام به چشم‌های شهروندان با زیبا ساختنش حداقل کاری است که می‌توانیم بکنیم.
ما ۱۰۰ میلیارد تومان یک زمین را می‌خریم و ۱۵۰ میلیارد تومان هم بابت جواز و هزینه‌های ساختش می‌خواهیم خرج کنیم. یعنی ۲۵۰ میلیارد تومان پای این ساختمان خرج خواهد شد. این وسط یکی دو میلیارد تومان بابت طراحی و برگزاری مسابقه واقعاً چیزی نیست. فارغ از مزایای اقتصادی طراحی خوب، اختصاص یک درصد هزینه برای انجام تعهدمان نسبت به شهر و مشتریانمان ارزش ندارد؟
