تحلیل بازار ملک

 مقدمه بر تحلیل بازار ملک

در تمام کشورهای دنیا هر ساله اقتصاد کشور تورم چند درصدی را نسبت به سال قبل تجربه می کند. ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست، اما با این تفاوت که نرخ تورم در ایران هر سال ۴۰ درصد افزایش می یابد، متأسفانه هر سال نرخ تورم بالایی داریم و برای جبران این تورم ها باید برنامه ریزی کنیم تا بتوانیم دارایی های خود را بفروشیم. ما در این مقاله به بررسی و تحلیل بازار ملک می پردازیم و شما را با این بازار آشنا می کنیم بنابراین تا پایان با ما همراه باشید.

اهداف تحلیل بازار ملک

تحلیل قیمت مسکن برای سرمایه گذاری در بازار ملک از اهمیت ویژه ای برخوردار است. شاید فکر کنید سرمایه گذاری در بازار مسکن نیازی به آموزش و تحلیل قیمت ندارد و به دلیل جذابیت زیاد این بازار در ایران می توانید بدون این آموزش ها در این بازار سرمایه گذاری کنید. اما با دانستن اهداف تحلیل بازار ملک متوجه خواهید شد که چرا باید قبل از خرید، تحلیلی کامل و جامع از شرایط قیمت مسکن در کشور داشته باشید و سپس به سراغ خرید مسکن مورد نظر خود بروید. اگر از کسانی که سال ها تجربه در بازار مسکن دارند و در حال حاضر جزو سرمایه گذاران بزرگ این بازار هستند بپرسید به شما خواهند گفت که با اشتباهات کوچک و عدم آموزش چقدر ضرر کرده اند.

حالا انتخاب با شماست که دوباره همان چالش ها و مشکلات را برای سرمایه گذاری در بازار مسکن ببینید یا با استفاده از آموزش تحلیل بنیادی و فنی قیمت مسکن و همچنین بررسی روش های سرمایه گذاری در این بازار، اولین قدم ها را به صورت کاملا حرفه ای در سرمایه گذاری در این بازار انجام دهید. همچنین دراین مقاله برای کمک به شما بازار ملک را کاملا بررسی کردیم تا بتوانید با استفاده از آموزه ها و تحلیل های موجود بهترین و سود آور ترین سرمایه گذاری را انجام دهید. بنابراین .خواندن این مقاله کمترین کمکی است که می توانید برای داشتن یک سرمایه گذاری کاملا مطمئن و ایده آل در بازار مسکن برای خود داشته باشید

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲

کارشناسان پیش بینی می کنند تا پایان سال ۱۴۰۱ تعداد تراکنش ها کاهش یابد و تعداد تراکنش هایی که امسال به بیش از ۱۰ هزار تراکنش رسیده دیگر تکرار نشود. با توجه به افزایش قیمت دلار در حال حاضر، پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ توسط بسیاری از کارشناسان افزایشی است. اما برخی از کارشناسان نظرات متفاوتی دارند. به عقیده آنها قیمت مسکن بیش از حد افزایش یافته است، در نتیجه تا زمانی که تورم و سایر بازارها به تدریج عقب نشینی کنند، قیمت ها گیر می کند.

به گفته سازندگان ساختمان، تورم ماهانه مورد انتظار مسکن در سال ۱۴۰۲ به طور رسمی حدود ۱۴ درصد خواهد بود. اما آنچه در قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ با توجه به متغیرهای مختلف قیمت مسکن تجربه کردیم، نرخ تورم غیررسمی ملک ۳۰ تا ۳۵ درصد است. به طور کلی، ظاهر موضوع نشان می دهد که در حال حاضر تنها با افزایش تراکم می توان قیمت زمین را تا حد زیادی کنترل کرد.

کاهش قیمت در سال ۱۴۰۲ غیرممکن است

با توجه به اتفاقات و افزایش شدید دلار قبل از پایان سال ۱۴۰۱، قیمت ملک نیز افزایش یافت و حداقل ۱۴ درصد افزایش را تجربه کردیم. نرخ تورم مسکن را که در سال ۱۴۰۲ پیش بینی شده بود در پایان سال ۱۴۰۱ مشاهده کردیم و بر این اساس در سال ۱۴۰۲ شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن خواهیم بود و این افزایش ممکن است از نرخ تورم اعلامی ۳۰ تا ۳۵ درصد (غیررسمی) فراتر رود. از سوی دیگر با افزایش مکرر قیمت دلار، قیمت طلا و سکه، قیمت مصالح ساختمانی و… در پیچ و خم تورم ۵۰ درصدی قیمت ملک افزایش به سزایی داشت.

به گفته برخی کارشناسان فضای مجازی؛ متوسط قیمت هر متر مربع ملک در سال ۱۴۰۲ (تهران) از ۴۷ میلیون تومان به ۶۵ میلیون تومان و متوسط هزینه ساخت هر متر مربع از ۱۴ میلیون تومان به ۱۸ تا ۲۲ میلیون تومان افزایش یافت. همین نسبت روی قیمت خانه در شهرهای دیگر ایران نیز تاثیرگذار است.

تحلیل بازار در املاک و مستغلات

در هر کسب و کاری، اهداف درآمدی و برنامه ریزی برای هزینه ها و درآمد جزء لاینفک آن خواهد بود. این موضوع مستقیماً با تحلیل مالی کسب و کار مرتبط خواهد بود. در ساخت و ساز شهری، با توجه به شرایط خاص اقتصادی، شاید یک تحلیل اقتصادی از کسب و کار باشد.  به طور کلی در ساخت و ساز شهری کلیه سازندگان و سرمایه گذاران در ابتدای امر و قبل از شروع هر کاری اقدام به تهیه طرح توجیهی ساختمان می نمایند که در آن علاوه بر تحلیل مالی و اقتصادی، مدل مالی پروژه نیز تهیه می گردد. بر اساس تحلیل بازار مسکن سرمایه گذاران بر اساس یک برنامه مالی و اقتصادی عمل می کنند که در آن میزان پول خرج شده در سرفصل های مربوطه به همراه جدول درآمد و بازگشت سرمایه درج شده است.

تحلیل قیمت مسکن برای مشاوران املاک بسیار مهم است. زیرا سرمایه گذاری در این بازار یکی از روش های رایج سرمایه گذاری است و همه افراد حتی کسانی که در بازارهای دیگر سرمایه گذاری می کنند نیز بخشی از وجوه خودرو خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری می کنند. امروزه به ندرت می توان فردی را یافت که تمایلی به ورود به بازار مسکن چه برای خانه دار شدن و چه برای سرمایه گذاری نداشته باشد و یا تجربه ورود به این بازار را نداشته باشد.

تحلیل بازار مسکن امروز

برای تحلیل بازار مسکن امروز ابتدا باید به این فکر کنیم که آیا می خواهیم سرمایه گذاری کوچک یا به اصطلاح خرد انجام دهیم یا سرمایه گذاری بزرگ یا به اصطلاح کلان. یکی از ویژگی های سرمایه گذاران خرد این است که ابتدا صاحب ملک یا خانه می شوند و تصمیم می گیرند به تدریج املاک خود را گسترش دهند. این افراد پس از خرید خانه یا ملک، آن را اجاره می دهند و پس از دریافت اجاره یا رهن با سرمایه ای که به دست آورده اند، قصد خرید ملک بعدی را برای خود دارند. رابرت کیوساکی یکی از برجسته ترین افراد جهان در زمینه سرمایه گذاری است.

وی در زمینه سرمایه گذاری اینگونه توصیه می کند: هنگام خرید خانه یا ملک می توانید آن ملک را اجاره کنید و با همان ملک یا سند خانه وام بانکی بگیرید و اقساط وام خود را از همان اجاره خانه پرداخت کنید و به دنبال خرید دیگری باشید. شرکت های بزرگ یا افراد ثروتمند درصد زیادی از این دسته را تشکیل می دهند. یکی از اهداف این مقاله کسب بازدهی ناشی از افزایش قیمت مسکن است. به عبارت دیگر، انتظارات تورم یا افزایش تورم در جامعه به میزان قابل توجهی و به میزان غیر معمول و معمول در آینده ای بسیار نزدیک، این افراد را به سرمایه گذاری بلندمدت و کوتاه مدت در مسکن ترغیب می کند.

عرضه و تقاضا

با افزایش جمعیت، نیاز به مسکن افزایش می یابد. ایجاد مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده، تشکیل تعاونی، افزایش وام و کاهش نرخ وام می تواند از سیاست های دولت باشد. از سوی دیگر بخش مهمی که وارد بازار ملک می شود تقاضای مصرفی ندارد و برای افزایش پس انداز خود اقدام به خرید مسکن می کنند. این افراد چه وارد بازار مسکن شوند و چه نشوند به بازدهی سایر دارایی ها مانند ارز، سکه، سهام و سایر دارایی های بادوام توجه می کنند. افزایش نرخ ارز بر قیمت تمام شده ساخت و عرضه مسکن تاثیر می گذارد، اما از نظر تقاضای مسکن ممکن است انگیزه سرمایه گذاری در مسکن را کاهش دهد. اما پیامدهای کاهش سرمایه گذاری در تولید مسکن چیست؟

مشکلی که در دوره های بعدی برای ما پیش خواهد آمد این است که عرضه مسکن کاهش می یابد و بنابراین در دوره های آینده با چرخه های رونق و رکود مسکن افزایش قیمت مسکن را خواهیم داشت. وقتی صحبت از نظارت دولت بر عرضه و تقاضای مسکن می شود، منظور این نیست که دولت تنها سازنده مسکن است، بلکه با سیاست های خاص خود، سرمایه گذاران را به سرمایه گذاری در حوزه مسکن و جلوگیری از جهش قیمت ها تشویق می کند. افزایش تقاضای مصرف کننده باعث افزایش قیمت ها می شود. مردم با انگیزه سفته بازی و احتکار و افزایش دارایی وارد بازار ملک می شوند، بنابراین صدور پروانه ساخت با تاخیر افزایش می یابد و عرضه مسکن افزایش می یابد تا بازار به اشباع برسد.

پس از توقف رشد قیمت، کاهش سود ساخت و ساز، خروج سفته های بازار و کاهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی افزایش می یابد و دوباره همان چرخه تکرار می شود، به همین دلیل می توان گفت که رکود در جهش قیمت مسکن است. سازندگان مسکن با عرضه مسکن بیشتر در شرایط رکود، عمر رکود را افزایش می دهند و تعدیل قیمت به سمت پایین زمان بر است.

بازار ملک

زمانی که افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش تقاضا یا کمبود عرضه نباشد، بلکه صرفاً در حد انتظارات نسبت به آینده قیمت مسکن باشد، باعث افزایش تقاضای دلالان و تشکیل حباب قیمتی می شود. این حباب می تواند در بازار ارز، در بازار مسکن و هر دارایی دیگری شکل بگیرد. در حباب قیمت، عوامل اساسی تعیین قیمت ملک، قیمت را تعیین نمی کنند، بلکه عواملی مانند انتظارات آتی بر قیمت تأثیر می گذارند و می توانند قیمت ها را تغییر دهند. در این صورت موسسات تامین مالی نیز دچار مشکل می شوند. حباب قیمت زمانی تشکیل می شود که نسبت بازدهی دارایی به قیمت آن از روند بلندمدت آن منحرف شود.

در مورد سهام، بازده را با سود و قیمت را با قیمت نشان می دهند. برای یک سهم، زمانی که نسبت P به E در روند بلندمدت تغییر زیادی می کند، نشان می دهد که این سهم دارای حباب قیمتی است. در بازار مسکن، بازدهی در واقع همان اجاره بها در نظر گرفته می شود. بنابراین نسبت اجاره بهای مسکن را محاسبه کنیم و ببینیم در روند بلندمدت تغییر زیادی کرده است، نشان می دهد حباب قیمتی داری.

کاهش ریسک سرمایه گذاری در بازار مسکن

یکی از اهداف ایده آل تحلیل بازارملک ، کاهش میزان ریسک سرمایه گذاری در این بازار است. سرمایه گذاری در بازار مسکن مانند سایر بازارهای مالی دارای ریسک های زیادی است و اگر دانش کافی در مورد چگونگی حل این ریسک ها نداشته باشید به زودی با چالش های زیادی مواجه خواهید شد. در تحلیل بازار ملک متوجه شده اید که با چه ترفندها و روش هایی می توانید ریسک سرمایه گذاری در این بازار را به حداقل برسانید. نکته بسیار جالب دیگر در مورد سرمایه گذاری در بازار مسکن این است که بارها اتفاق افتاده است که دو نفر در شرایط کاملاً یکسان و با انتخاب روش سرمایه گذاری به درآمدهای متفاوتی در این بازار رسیده اند.

یک نفر با استفاده از آموزش رایگان تحلیل قیمت مسکن از ترفندهای لازم برای کاهش ریسک در این بازار استفاده کرده و ایده آل ترین شرایط سرمایه گذاری را برای خود رقم زده است و نفر دوم بی خیال این ترفندها و تنها به دنبال ایجاد یک سود حاصل از روش سنت خرید و فروش ملک در بازار ایران از بین رفته است. در حال حاضر شرایط اقتصادی حاکم بر جهان و جامعه ما ایجاب می کند که همه افراد برای سرمایه گذاری در بازارهای مختلف آموزش های حرفه ای ببینند و با در نظر گرفتن تمام ترفندها در نهایت ایده آل ترین شرایط را برای خود در این زمینه ایجاد کنند.

جمع بندی

پیش بینی می شود قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۲ افزایش یابد، البته شدت آن به متغیرهای داخلی و خارجی بستگی دارد، بنابراین با توجه به وضعیت سایر بازارهای سرمایه، سفته بازانی که قصد سرمایه گذاری در این بازار را در کوتاه مدت دارند، از این بازار خارج می شوند. اما گروهی از مصرف‌کنندگان و سرمایه‌گذارانی که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت را دارند در این بازار فعال‌تر خواهند بود و در شرایط فعلی امکان افزایش تعداد معاملات وجود دارد.

در صورت افزایش مستقیم نرخ ارز به دلیل افزایش قیمت مصالح و غیرمستقیم، انتظار می رود ثبات قیمت در بازار مسکن به هم بخورد و با وجود عدم کشش بازار، قیمت ها در این بازار افزایش یابد. در سال های آینده و پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ بی ثبات خواهد بود. مهمترین نکته میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است که باعث افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات کلان اقتصادی، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن مطابق تقاضا و قوانین و اعمال سیاست ها می شود.