اهمیت و عوامل موثر در بازار املاک و مستغلات
از زمان های بسیار قدیم، داشتن املاک و مستغلات با موقعیت، ثروت و اعتبار همراه بوده است. با ورود به عصر مدرن، گزینه‌های سرمایه گذاری زیادی توسعه یافتند. گزینه‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه، سپرده‌های ثابت، ارزهای دیجیتال و… اما از بین همه اینها، املاک و مستغلات همچنان یکی از امن ترین و سودمندترین راه ها برای سود بلندمدت در سرمایه گذاری است. املاک و مستغلات یک ضرورت برای زندگی است زیرا همه به مکانی برای سکونت نیاز دارند و سرمایه گذاری در املاک این مشکل را حل کرده و آینده را تضمین می کند. این مقاله با هدف بحث و بررسی مزایا واهمیت بازار املاک و مستغلات، چگونگی و چرایی آن یک سرمایه گذاری برای شما ارائه می شود.
املاک و مستغلات چیست؟
اغلب اوقات، اصطلاح املاک و مستغلات برای اشاره به خانه یا ساختمانی استفاده می شود که در یک منطقه خاص قرار دارد. اصطلاح املاک و مستغلات نیز به تجارتی اطلاق می شود که در زمینه خرید، فروش، رهن یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می کند. توسعه املاک و مستغلات نوعی کسب و کار چند وجهی است که فعالیت های آن شامل نوسازی ساختمان، مشاوره املاک، اجاره مجتمع های ساختمانی، خرید و فروش املاک و… می باشد. توسعه دهندگان املاک و مستغلات را نباید با شرکت های ساختمانی اشتباه گرفت. همچنین شرکت های توسعه املاک هماهنگی بین پیمانکاران یا شرکت های ساختمانی با تامین کنندگان مالی پروژه را بر عهده دارند.
مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
مهمترین مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عبارتند از:
افزایش ثروت
اولین مزیت سرمایه گذاری در املاک، قدرت حقوق صاحبان سهام است. وقتی صاحب خانه یا ملکی هستید، طبیعتاً با ذر زمان ارزش آن افزایش می یابد. سهام بخشی از دارایی خالص شما است و آن را به یکی از ساده ترین راه ها برای تولید ثروت تبدیل می کند. برای مثال بنابر تحقیقات اخیر، ارزش سهام مالکان خانه بین سال‌های ۲۰۱۱ و ۲۰۲۲ تقریباً سه برابر شده است.
سرمایه گذاری بلند مدت و قابل اعتماد
اگرچه بازار املاک و مستغلات در نوسان است، اما یک سرمایه گذاری پایدار است که ارزش آن به طور مداوم افزایش می یابد. در مقایسه با بازار سهام، که یک سرمایه گذاری پر از نوسان است، املاک و مستغلات مستعد نوسانات مکرر بازار یا تورم نیستند. املاک بر اساس مشارکت های سرمایه یا نوسانات سیاسی بلافاصله در قیمت تغییر نمی کنند و املاک را به سرمایه گذاری بلندمدت ایمن و پایدار تبدیل می کنند. به علاوه، املاک و مستغلات یک دارایی حقیقی است که همیشه می توان از آن درآمدزایی کرد. داشتن املاک و مستغلات با ارائه مزایای درآمدی و مالیاتی مستمر به سرمایه گذار منتفع می شود در حالی که ارزش ملک افزایش می یابد.
عدم تاثیر تورم
در حالی که بیشتر مردم از تورم می ترسند، سرمایه گذاران املاک و مستغلات اینطورنیستند. املاک به ندرت تحت تأثیر تورم قرار می گیرد، که این ویژگی یکی از ارزشمندترین مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در بازارهای فعلی محسوب می شود. به‌جای تأثیر منفی، سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات به طور کلی همراه با تورم ارزششان افزایش می‌یابد. به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات، افزایش هزینه های شما نسبت به افزایش ارزش ملک و درآمد خواهد بود. اگر صاحب یک ملکی هستید، می توانید با تنظیم میزان اجاره بها، جریان نقدی خود را با توجه به تورم حفظ یا حتی افزایش دهید. زمانی که زمان افزایش قیمت اجاره بها برای مستاجران خود فرا می رسد، مطمئن شوید که از قوانین و مقررات مطلع هستید.
املاک اجاره ای
با سرمایه گذاری در املاک به راحتی می توانید درآمدزایی کنید. با توجه به این موضوع می توان اهمیت بازار املاک و مستغلات را به خوبی درک کرد. همانطور که گفته شد، ارزش های دارایی به طور طبیعی افزایش می یابد، حتی اگر تغییراتی در ملک ایجاد نکنید. املاک اجاره ای بدون در نظر گرفتن اینکه مالک ساعت ها در ملک کار می کند یا در حالت کاملا متفاوت زندگی می کند، درآمد منظم ماهانه برای مالکان ایجاد می کند. توانایی کسب درآمد بدون اختصاص زمان مشخصی به سرمایه گذاری در املاک، آزادی را برای سرمایه گذاران فراهم می کند. البته، فقط با خرید ملک نمیتوان درآمدزایی کرد پس باید برخی نکات قبل از خرید املاک و مستغلات را بدانید. یافتن و ارزیابی یک ملک سرمایه گذاری، دریافت بودجه، آماده سازی یا نگهداری ملک، بازاریابی فهرست اجاره و مدیریت مستاجران زمان و تلاش می برد. با این حال، با یک شرکت یا ابزار مدیریت املاک مناسب، هر بخش از فرآیند می تواند ساده و بدون استرس باشد.
کمک به جامعه
بیشتر سرمایه گذاران به شدت بر شاخص های مالی سرمایه گذاری تمرکز می کنند، اما سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مسکونی نیز مزایای بسیاری دارد. به عنوان مثال، سرمایه گذاران مسئول املاک و مستغلات می توانند با بهبود املاک، و ارائه مسکن جدید، جامعه را به شدت تحت تاثیر قرار دهند. برخی اوقات سرمایه گذاران املاک و مستغلات یک ملک فرسوده را می خرند و تعمیر می کنند، و با سود بیشتری آن را به فروش می رسانند و این گونه خانه جدیدی را برای ساکنانی که به آن نیاز دارند فراهم می کنند و اطمینان می دهند که اعضای بیشتری از جامعه در شرایط ایمن، سالم، تمیز و منصفانه قرار می گیرند. علاوه بر این، کار به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات مستلزم این است که به شدت در جامعه محلی مشارکت داشته باشید. با وام دهندگان، عوامل املاک و مستغلات، بازرسان خانه و پیمانکاران اغلب کار کنید و آنها را برای املاک خود به کار بگیرید. همچنین با اعضای جامعه که ممکن است همسایه، فروشنده خانه یا مستأجر بالقوه باشند، روابط برقرار خواهید کرد. کار با مشاغل محلی به تحریک اقتصاد محلی شما کمک می کند و شبکه ای از متخصصان ایجاد می کند که می توانید آنها را به دیگران معرفی کنید.
تنوع گسترده ای از گزینه های سرمایه گذاری
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند معانی مختلفی داشته باشد. از خرید ملک برای یک خانواده تا خرید یک قطعه زمین یا اجاره املاک تجاری. نوع مناسب سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به توانایی های مالی، اهداف مالی و سبک زندگی شما بستگی دارد. به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات، شما مسئول انواع املاک و سرمایه گذاری های خریداری شده و نحوه تولید پول هستید. این انعطاف پذیری یکی از مزیت های املاک است که به ویژه برای بسیاری از افراد جذاب است. صرف نظر از نحوه شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ایجاد یک طرح تجاری مهم است. به عنوان مثال، برخی از سرمایه گذاران به سادگی از درآمد اجاره استفاده می کنند تا علاوه بر شغل فعلی خود، در پول خود صرفه جویی کنند. دیگران از درآمد اجاره برای پوشش هزینه‌ها استفاده می‌کنند تا بتوانند سفر کنند یا پس انداز خود را گسترش دهند. با یک طرح تجاری دقیق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، شما به وضوح نقاط قوت و ضعف خود را تجزیه و تحلیل می کنید، اهداف خود را تعریف می کنید و برنامه ای برای رسیدن به اهداف خود ایجاد می کنید.
عوامل موثر در بازار املاک و مستغلات
عوامل موثر در تولید انبوه، املاک و مستغلات و صنعت املاک و مستغلات آنقدر زیاد است که هر یک به عنوان موضوعی مستقل قابل بررسی است. از این رو در ادامه توضیحی در مورد عمق و گستردگی این عوامل ارائه می شود و سپس به طور جداگانه به برخی از آنها اشاره می کنیم.
افزایش سالانه رهن و اجاره باعث مهاجرت مردم به شهرهای اطراف شده است. این موضوع تاثیر مستقیمی بر صنعت خودرو، ترافیک، آلودگی هوا و سیستم حمل و نقل عمومی دارد. از سوی دیگر زمانی که تقاضا در حاشیه شهر افزایش یابد، بازار املاک با رشد قیمت مواجه خواهد شد و این موضوع تبعات مختلفی را به دنبال دارد. به عنوان مثال ساخت و ساز، توسعه، امکانات رفاهی و تفریحی و… در منطقه افزایش خواهد یافت. اکنون قیمت‌های حاشیه‌ای نیز افزایش می‌یابد و این بار علاوه بر پرداخت اجاره بها، مستاجر مجبور است سفر طولانی، ترافیک و … را تحمل کند و در عین حال تلاش مردم برای تهیه وسیله نقلیه شخصی افزایش می‌یابد و با افزایش تقاضا، قیمت خودرو بالا می رود. مردم زمان کمتری را به خود اختصاص می دهند که پیامدهای روانی عمیق و طولانی مدت دارد.
قیمت مصالح
قیمت مصالح یک عامل دو طرفه است. یعنی اتفاقاتی مانند افزایش قیمت ارز و تحریم ها که منجر به افزایش قیمت مصالح می شود باعث افزایش هزینه ساخت می شود. در نهایت قیمت فروش نیز درصد افزایش را تجربه می کند. حال از سوی دیگر رونق ساخت و ساز و افزایش تقاضا برای ملک (مثلاً زمانی که تقاضا برای ساختمان های بلند افزایش می یابد) منجر به افزایش تقاضا برای مصالح می شود. بنابراین زمانی که تقاضا برای مصالح افزایش یابد، قیمت نیز افزایش خواهد یافت.
قیمت خودرو
قیمت خودرو تحت تأثیر عوامل زیادی است، اما املاک و مستغلات می تواند تأثیرگذار باشد. همان طور که قبلا اشاره شد قیمت خودروبر قیمت تمام شده ملک تاثیر دارد. حال بحث حاشیه نشینی و افزایش تقاضا برای خودرو (به ویژه خودروهای فرسوده) را در نظر بگیرید، بدیهی است که افزایش تقاضا با افزایش قیمت برابری می کند، بنابراین قیمت خودرو نیز می تواند تحت تاثیر قیمت ملک باشد.
تجهیزات و حمل و نقل
ابتدا به این نکته توجه کنید که منظوراز تجهیزات ساختمانی، حمل و نقل ساختمانی است. به عنوان مثال افزایش قیمت سوخت و قیمت خودرو باعث افزایش هزینه حمل و نقل می شود و در نهایت اثر آن در قیمت نهایی ملک منعکس می شود. برای مثال دوم، رونق ساخت برج را در نظر بگیرید که تقاضا برای اجاره جرثقیل را افزایش می دهد. بنابراین اجاره بها افزایش می یابد و قیمت تمام شده ملک نیز تحت تأثیر قرار می گیرد.
اهمیت بازار املاک و مستغلات
در این مقاله اهمیت بازار املاک و مستغلات و سهم آن از کل دارایی ها و موضوع مدیریت املاک در ایران از ابعاد مختلف و بسیار مختصر مورد بررسی قرار گرفته است. ارزش املاک مسکونی در دنیا حدود ۵۰ درصد ارزش سرمایه موجود برآورد می شود که با افزودن املاک اداری و تجاری این عدد به نزدیک به ۶۰ درصد می رسد. ارزش املاک مسکونی در ایران حداقل ۵ برابر کل وجوه نقد کشور معادل ۳۰ هزار همت برآورد شده است. مقایسه این عدد با ارزش سایر بازارها نشان می دهد که سهم املاک و مستغلات از کل دارایی ها در ایران بالاتر از میانگین جهانی است و بیش از ۷۰ درصد برآورد می شود. بنابراین اهمیت بازار املاک و مستغلات در ایران از میانگین جهانی بالاتر است. برای بررسی بیشتر ابعاد این موضوع به بررسی رشد شاخص طلا، بورس، دلار و تورم کل نسبت به رشد مسکن در سال های اخیر می پردازیم. در ده سال گذشته قیمت مسکن بیش از نرخ تورم و قیمت دلار رشد داشته است و به همین دلیل ابزار مناسبی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و کاهش ارزش ریال بوده است. از سوی دیگر بازار سهام نسبت به بازار مسکن رشد قابل توجهی داشته است. رشد شاخص بورس اوراق بهادار تهران در دهه ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۳ تقریباً به اندازه رشد مسکن بوده است، اما در ده سال اخیر بیش از سه برابر رشد بازار مسکن رشد داشته است که بعید به نظر می رسد.
شناخت مشتریان بازار مسکن
اگر بخواهیم بازار مسکن را تحلیل کنیم، ابتدا باید طرف عرضه و تقاضا را بشناسیم، چه کسانی هستند و چه تاثیری بر این بازار دارند؟ در سمت تقاضا، ما با سه گروه عمده روبرو هستیم: مصرف کنندگان، سرمایه گذاران و معامله گران بازار. مصرف کنندگان خانواده هایی هستند که به دنبال خرید خانه برای خود هستند و می خواهند با یافتن خانه ای متناسب با بودجه خود بتوانند به خوبی زندگی کنند. این گروه از متقاضیان به سه بخش مرفه، متوسط و اقتصادی تقسیم می شوند. هر کدام از این مشتریان رفتار خاص خود را دارند، به عنوان مثال مصرف کننده مرفه به دنبال خرید یک خانه لوکس بزرگ در یک منطقه مرفه است، اما مصرف کننده اقتصادی به دنبال خانه ای جمع و جور است که بتواند در آن زندگی کند و هزینه آن برایش کم باشد. رفتار هر یک از این گروه ها مستلزم بحث مفصلی است که کارشناسان در ارزیابی و بررسی بازار مسکن دنبال می کنند. اما گروه دومی که در بازار مسکن فعال هستند سرمایه گذاران هستند. سرمایه گذاران خانه را یک سرمایه گذاری مطمئن و بلند مدت می دانند و می خواهند همیشه بتوانند سرمایه خود را افزایش دهند. به عنوان مثال سرمایه گذار بازار مسکن به دنبال خرید خانه و سپس اجاره آن است و سپس از رهن و سرمایه باقی مانده یا وام بانک برای خرید خانه بعدی استفاده کند. از این طریق می تواند سرمایه خود را افزایش دهد و به سمت رشد سرمایه و افزایش درآمد برسد. گروه دیگری که در بازار مسکن قابل شناسایی هستند، دلالان این بازار هستند که به دنبال خرید و فروش ملک در نقاط مختلف هستند. معامله گران برخلاف سرمایه گذاران چشم انداز بلندمدتی ندارند و به دنبال خرید و فروش کوتاه مدت مسکن هستند.
چرا تحلیل بازار املاک و مستغلات مهم است؟
دلایل زیادی برای انجام این نوع تحلیل وجود دارد و بزرگترین آنها داشتن اطلاعاتی است که به شما کمک می کند با خیال راحت خرید یا سرمایه گذاری کنید. بهترین دلایل دیگر در زیر آورده شده است:
- برای تصمیم گیری جهت اینکه آیا باید دراین سرمایه گذاری کنید یا خیر.
- تعیین اینکه کدام عناصر مانع سرمایه گذاری در برخی بازار ها می شوند.
- برای درک جنبه های جمعیت شناختی برای تنظیم تکامل منطقه ای که فکر می کنید در آن سرمایه گذاری کنید.
- برای دسترسی به اطلاعات کامل در مورد تحولات سرمایه گذاری در مناطق خاص و درک اینکه آیا آنها در آینده چشم اندازی خواهند داشت که ارزش املاک را افزایش دهد یا خیر.
با دانستن فرصت های بازار ملک مسکونی، همیشه این گزینه را خواهید داشت که در مورد حداقل قیمت مذاکره کنید و از پرداخت ارزش بیش از حد یک ملک اجتناب کنید.
عوامل موثر بر افزایش قیمت در تهران
با بررسی دقیق‌تر میانگین قیمت مسکن شهر تهران طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱، نرخ تورم ماهانه مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که نرخ تورم قیمت مسکن در سه ماه اسفند، اردیبهشت و خرداد بیشتر از سایر ماه‌ها بوده است. نکته جالب اینجاست که به دلیل نیمه تعطیلی فروردین ماه، قیمت مسکن نسبت به اسفند ماه سال گذشته همواره کاهش داشته است. یکی دیگر از عوامل موثر بر افزایش قیمت در تهران کاهش ساخت و ساز و به دنبال آن کاهش عرضه به دلیل رکود و عوامل دیگر است. عدم تطابق عرضه و تقاضا یکی از عوامل مهم افزایش قیمت است. در سال های ۹۱ و ۹۲ برای بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شد که بعداً این تعداد کاهش یافت و سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کردند. این کاهش قابل توجه، مستقل از تاثیر مسکن مهر، تحت تاثیر رکود شدید حاکم بر بازار مسکن که از سال ۹۳ تا ۹۶ ادامه داشت، رخ داد. اما پس از آن به دلیل کاهش حاشیه سود نجومی ساخت و ساز مسکن و افزایش هزینه های ساخت و ساز، حجم مجوزهای صادر شده هرگز به اعداد قبلی برنگشت. اگرچه دوره های رونق و رکود دارای دوره های نسبتا طولانی است، اما بررسی تعداد معاملات مسکن که نشان دهنده رونق و رکود در بازار مسکن است، نشان می دهد که معمولا حجم معاملات در اردیبهشت، خرداد، تیر و بهمن بیشتر از ماه های دیگر است.
جمع بندی
بررسی تغییرات بازار ملک در ایران در کنار بررسی سایر بازارها نشان می دهد که بازار مسکن همواره ارزش سرمایه گذاری در برابر تورم و کاهش ارزش ریال را حفظ کرده است. از سوی دیگر، نوسانات بازار املاک همواره این بازار را به عنوان بازاری کم ریسک معرفی کرده است. در بازار املاک، هم رکود وجود دارد و هم مشکلات معامله، اما یک چیز کم است: کاهش ارزش ملک، که همیشه در بازارهای دیگر مانند بورس انتظار می رود که به نظر می رسد. بنابراین با توجه به تحلیل های چندعاملی نباید به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود. بنابراین می توان بر این جمله تاکید کرد که «مسکن گران شده، ممکن است راکد باشد، اما ارزان نمی شود»در این بین مهمترین سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرمایه گذاری در حوزه مهم بازار املاک همیشه سودآور است؟ نه! سرمایه گذاران زیادی بوده اند که بدون توجه به پنج مولفه سرمایه گذاری هوشمند، خرید کرده و ضرر کرده اند. با توجه به موارد فوق پیشنهاد می کنیم بخشی از سرمایه گذاری خود را به املاک و مستغلات اختصاص دهید. توجه به نکات مطرح شده سرمایه گذاری سودآور شما را در املاک تضمین می کند.
